El Gobierno tiene un modelo de contrato de alquiler donde se incluyen algunas aclaraciones básicas para entender las cláusulas que habitualmente suelen aparecer en los contratos. Pero, ¿cómo y cuándo se rescinde este contrato? ¿Qué pasa con la fianza? aclaramos estas cuestiones.

¿Cuándo puede rescindirse este contrato?

Ello depende de la fecha en la que se firma este contrato. En todos aquellos contratos anteriores a la reforma del 6 de marzo de 2019, los plazos mínimos legales son tres años para la persona física, y cinco para la persona jurídica. Y en el caso de los contratos posteriores a esta reforma son cinco años para la persona física y siete para la jurídica.

Toni Expósito, director general de Comprarcasa, nos apunta que en ambos casos, “los seis primeros meses del contrato son siempre de obligado cumplimiento. Por lo tanto, si por algún motivo se deseara abandonar la vivienda antes de esta fecha, el inquilino podría hacerlo abonando los meses de renta contractual restantes”.

Una vez transcurrido este primer semestre, la ley permite que el inquilino pueda rescindir el contrato comunicándolo al propietario con una antelación mínima de 30 días.

Otros casos

El propietario también puede recuperar antes su vivienda si en el contrato se ha recogido, de forma expresa, que hará uso de esta propiedad el, sus hijos o su cónyuge en caso de separación o divorcio. También tiene derecho a rescindir el contrato por otros motivos como son la falta de pago de una mensualidad, el impago de la fianza, o en el caso de incumplimiento de cualquier de los puntos previstos en el contrato.

El inquilino puede rescindir el contrato cuando el propietario no se haga cargo de las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en correctas condiciones.

¿Cómo hacerlo?

A la llegada del vencimiento, el propietario podrá dar por finalizado el contrato avisando al inquilino con al menos 4 meses de antelación. “En el caso de que sea el inquilino quien no desee prorrogar el acuerdo, deberá avisar con solo dos meses de antelación”, explican desde Comprarcasa.

Recomiendan para cualquiera de los casos que esta comunicación se realice siempre de forma fehaciente, -aconsejamos por burofax-.  En ambos casos, es importante tener en cuenta que para concluir la relación es necesario que se hayan cumplido todas las obligaciones por ambas partes. Por parte del inquilino, la obligación de entregar las llaves y el derecho de recibir la fianza en el plazo de 30 días.

¿Qué hacer con la fianza?

Cristina Castella, de Castella Abogados, departamento legal de Cat Real Estate, comenta que la fianza tiene como finalidad responder de las obligaciones asumidas en el contrato por el arrendatario: pago de la renta, pago de los suministros, reparación de los desperfectos causados por el arrendatario…. y se entrega por el arrendatario al arrendador a la firma del contrato.

“El arrendador debe depositarla en el Incasol y a la finalización del contrato en un plazo de 30 días debe devolvérsela al arrendatario. Si no se la devuelve en el plazo, esta devengará el interés legal. El arrendador podrá descontar de la fianza los suministros pendientes, rentas no pagadas, reparaciones que deba efectuar en la vivienda una vez finalizado el arrendamiento y que correspondan a desperfectos imputables al arrendatario o cualquier otra obligación asumida por el arrendatario que haya incumplido”.

¿Puedo dejar el piso antes del tiempo estipulado en el contrato?

Esto puede derivar en dos consecuencias legales, según explica Cristina Castella. Por un lado, si el aviso de dejar el piso no se hace con el preaviso contractual o legalmente establecido deberemos abonar la renta del preaviso (contratos suscritos hasta el enero de 1994: 30 días de preaviso, contratos suscritos entre enero de 1995 y 5 de julio de 2013: dos meses de preaviso, suscrito a partir del 5 de julio de 2013: treinta días de preaviso).

“Comunico que voy a dejar la vivienda el 1 de enero pero lo dejo el 1 de diciembre, como mi contrato lo firme en el año 2012 el preaviso es de dos meses, en este caso tendré que abonar un mes de penalidad. Si por el contrario el contrato lo hubiera firmado en el año 2014 como a partir de 2013 el preaviso es de 30 días estaría en plazo y no debería abonar cantidad alguna”.

En los contratos suscritos hasta el 1 de enero de 1995 se deberá abonar la renta por los meses que queden por cumplir. “En los contratos firmados a partir del 1 de enero de 1995, que son la mayoría de los contratos vigentes sólo, se tendrá que pagar la indemnización de la renta de un mes por año que quede por cumplir del contrato si así se ha pactado en el contrato, sino no se debe abonar indemnización alguna”.

Pasos para rescindir el contrato de alquiler de forma correcta

Comunicar dentro del plazo legal de forma fehaciente (que quede constancia del contenido y entrega) al arrendador la voluntad de dar por escindido el contrato de arrendamiento, previamente y por escrito, con 4 o 2 meses de antelación según sea uno u otro, según los expertos.

Firmar con el arrendador/propietario/administrador de fincas del arrendador un documento de rescisión en el que se haga constar que se entrega la posesión de la vivienda y el estado de esta con el compromiso por parte del propietario de que en 30 días nos va a devolver la fianza.

Realizar una visita a la vivienda para inspeccionar que no haya desperfectos, y hacer un inventario para comprobar que todo concluye correctamente.

El contrato finaliza cuando, una vez entregado los juegos de llaves que se entregaran al inicio de la relación, -de la vivienda, garaje, y trastero- y devuelto la fianza completa o la parte que le corresponda, según Toni Expósito de Comprarcasa.