¿Cómo vender una casa heredada?

Faro de Vigo, Lunes 17 de Mayo de 2021

En noviembre, se marcó un récord de viviendas transmitidas por herencia

Los efectos del coronavirus se están notando en el mercado inmobiliario. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, el número de viviendas transmitidas por herencia ha aumentado con fuerza, llegando incluso a niveles récord de los últimos diez años, en noviembre de 2020, con 17.157 operaciones de esta tipología un 20% más que el año anterior.

La tendencia ha continuado, aunque no con máximos, pero sí con crecimientos respecto a años anteriores. En febrero de 2021 (último dato disponible), las viviendas transmitidas por herencia alcanzaron las 16.552 operaciones, un 14% más que en 2020. Cabe resaltar que esta tipología supone el 20,5% de las operaciones totales de transmisión de vivienda. Una de las razones de este aumento es por la incidencia del virus en una mayor mortalidad. La pandemia ha causado más de 78.500 fallecidos, según datos del Ministerio de Sanidad. Una consecuencia de ello ha sido, tal y como señalan desde la red inmobiliaria Comprarcasa, el aumento en las gestiones inmobiliarias de herencia, sobre todo, después del verano.

 

Aceptar la herencia

Heredar una vivienda conlleva una serie de trámites, impuestos y obligaciones, que hay que tener en cuenta, sobre todo, si luego se quiere vender el inmueble. Desde Red Inmobiliaria Comprarcasa recuerdan que vender una casa heredada es posible, pero hay que estar en posesión de los documentos legales requeridos, aceptar ante notario la herencia y pagar los impuestos correspondientes.

Ricardo Sousa, ceo de Century 21 España, explica que la mejor opción para gestionar una vivienda heredada es contar con el asesoramiento inmobiliario. No obstante, puntualiza que lo primero que hay que hacer es conocer si el fallecido tiene testamento y solicitar las últimas voluntades. Luego se ha de realizar la herencia a título de inventario y aceptarla por parte de los herederos.

En el caso de que el difunto haya fallecido sin haber testado, se produce la sucesión según el Código Civil. La herencia pasa a los parientes descendientes directos del difunto. En el caso de no existir estos, entonces pasaría a familiares ascendentes, al viudo o viuda o al Estado.

La parte de aceptar la herencia es la más importante para poder vender esa vivienda, ya que una vez que se haya aceptado y firmado por todos los herederos, la operación se puede realizar sin ningún impedimento. Sousa explica que una vez hecho este paso, el procedimiento que debe seguirse es, primero, liquidar el impuesto de sucesiones determinado por la comunidad; segundo, inscribir la escritura de aceptación en el Registro de la Propiedad y pagar la plusvalía municipal.

María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, advierte que, en media, las viviendas procedentes de herencias suelen venderse entre un 10% y un 20% por debajo de su precio. Matos aconseja que antes de poner a la venta la vivienda se le haga “un lavado de cara”. Así, explica que en el caso de las viviendas en las que han pasado sus últimos años personas mayores, “es muy frecuente que ofrezcan un aspecto poco atractivo y que necesiten distintas reparaciones”. 

Y por supuesto, destaca la directora de Estudios de Fotocasa, hay que tener en cuenta que la venta de una vivienda supone un incremento en el patrimonio de los propietarios, que en este caso son los herederos. Por tanto, la forma de declarar dicho incremento patrimonial será a través del IRPF en la declaración que se presente un año después de realizar la venta.

 

La parte del comprador

Por otro lado, el comprador de una vivienda heredada también tiene que tener en cuenta una serie de cuestiones, aunque si los herederos han hecho bien todos los trámites no habrá problema. José Miguel Tabarés, vicedecano y portavoz del Colegio de Registradores, explica que como en cualquier compraventa, el comprador tiene que pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad para comprobar quién es el propietario y las cargas de la vivienda.

“Si la vivienda tuviera un propietario que no es el que ofrece la venta, habrá que formalizar esa transmisión anterior. Y lo mismo si nos encontramos con una hipoteca: habrá que realizar la consulta en la entidad financiera para realizar su cancelación”, comenta Tabarés.

En el caso de comprar una vivienda con hipoteca, tal y como señala el portavoz, hay dos opciones. La primera, que es la más habitual, es que el vendedor con el dinero que recibe de la operación cancele la hipoteca y se quede libre de carga. La otra opción, que ocurre muy poco, es que el comprador y el banco mantengan esa hipoteca y modifiquen las condiciones en función de las circunstancias nuevas.

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El alquiler de vivienda cambia para sortear la crisis
En poco más de seis meses el alquiler de vivienda en España ha mutado tanto que pareciera cosa de magia. Pero no ha sido un truco, sino una pandemia mundial, lo que ha hecho que las rentas registren las primeras bajadas en las principales ciudades españolas, que la oferta se haya disparado o que la negociación esté a la orden del día. El mercado del alquiler en España ha cambiado. Inquilinos y propietarios se enfrentan a una realidad diferente. Mejor para unos, peor para otros. Porque la pandemia, o más bien la crisis económica que deja, también ha propiciado que se triplique la morosidad en el pago de las rentas.

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El comprador aprieta las tuercas a quienes venden casa: ya se aceptan rebajas del 10%
La crisis sanitaria desatada por el coronavirus ha provocado una fuerte caída en la venta de casas. La necesidad de vender, generada por la misma, y la delicada situación económica de muchas familias han llevado a los potenciales compradores al igual que ya sucedió hace una década a salir al mercado en busca de oportunidades y chollos, y su acercamiento al vendedor se está produciendo con fuertes rebajas bajo el brazo. No obstante, aunque en el contexto actual los vendedores ya no tienen la sartén por el mango en las negociaciones y aceptan rebajas que no hubieran aceptado varios meses atrás, no se pliegan al 100% a las exigencias de los compradores.
Claves sobre la nueva Ley del suelo de la Comunidad de Madrid
La nueva Ley de suelo de la Comunidad de Madrid pretende permitir la flexibilización de los usos del suelo no protegido de la región y tiene como meta hacer posible que los espacios urbanizados puedan reconvertirse de forma sencilla y rápida, “en función de las cambiantes circunstancias que impone la demanda”.
El precio de la vivienda de segunda mano bajó un 9% antes del verano (y podría caer más)
Un estudio de la red inmobiliaria Comprarcasa se suma a este escenario y cifra en un 9% el descenso medio del precio de la vivienda usada en los meses de mayo y junio, en plena desescalada.

MAYO 2020

La crisis acelerará la digitalización y la concentración de las inmobiliarias
“Quien había hecho los deberes y tenía buena tecnología ha continuado cerrando operaciones” señala Toni Expósito, consejero delegado de la red inmobiliaria Comprarcasa. Las agencias de su red han podido grabar visitas virtuales a los inmuebles que comercializaban, tienen ya citas concertadas para verlos en la reapertura y han podido firmar contratos de alquiler o de arras, con una facturación en abril que es el 14% de la de un mes normal.

ABRIL 2020

Sube el euríbor, pero las hipotecas seguirán bajando un mes más.
Sube el euríbor, pero las hipotecas seguirán bajando un mes más. A falta de una jornada para cerrar el mes, el indicador al que están referenciados la mayoría de los préstamos para adquisición de vivienda en España apunta a que cerrará el mes de enero en el -0,251%, ligeramente por encima del -0,261% que marcó en diciembre.

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Las tasaciones hipotecarias de vivienda suben un 1,6% hasta septiembre y su importe, un 5,1%
El número de tasaciones de inmuebles subió un 2,97% en el tercer trimestre de 2019 respecto al mismo periodo del año anterior, según los últimos datos de la AEV (Asociación Española de Análisis de Valor). Con un total de 264.200 valoraciones realizadas por las 22 sociedades de tasación que forman la AEV, el importe total también resultó superior, exactamente un 10,96% más que entre julio y septiembre de 2018. No obstante, el saldo agregado de los tres primeros trimestres del año arroja una disminución en el volumen de tasaciones completas de un -6,70% respecto al mismo periodo del año 2018, aunque su importe total solo lo hace en un -0,55%.

NOVIEMBRE 2019

El precio de la vivienda libre aumentó un 3,8% en el segundo trimestre
Por comunidades autónomas, doce de ellas han presentado crecimientos interanuales, destacando Madrid (+9,5%), Cataluña (+6,2%) y Baleares (+5%). El coste de la vivienda libre se situó en los 1.587,9 euros por metro cuadrado.

OCTUBRE 2019

Cuenta atrás para el Brexit. La demanda de vivienda dependerá de la fortaleza de la libra
Reino Unido tiene un peso significativo en el mercado inmobiliario español. Según fuentes del Ejecutivo, en España hay entre 800.000 y un millón de propietarios británicos, aunque solo 300.000 son residentes.