El mercado inmobiliario español no está sobrecalentado. Así se desprende del último informe de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), documento que confirma que el residencial español atraviesa una situación de equilibrio, a diferencia del contexto de nueva burbuja inmobiliaria que sí se está creando en varios países de Europa.

Sin embargo, son varios los indicadores que pueden dar lugar a percibir el momento presente como la antesala de un nuevo boom inmobiliario español. Es el caso del volumen de compraventas que se cierran, de las firmas de hipotecas que se materializan y del incremento, suave pero constante, al que asistimos en la actualidad. A continuación, analizamos con distintos expertos si verdaderamente estamos lejos de una nueva burbuja o si, por el contrario, no deberíamos descartarla.

El segmento residencial se ha reactivado, pero es un crecimiento “prudente y paulatino”, localizado en zonas muy concretas de España, que no anticipa una nueva burbuja inmobiliaria

El sector residencial español está experimentando desde hace unos meses una “plena reactivación”. Así lo confirma Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, quien hace referencia a las estadísticas que vienen publicándose en el presente ejercicio a propósito de compraventas, inversión extranjera en el sector o construcción de obra nueva. No obstante, este especialista cree que, a pesar del dulce momento que se está viviendo, “hablar de boom inmobiliario es exagerado”.

Ello se debe, a su juicio, a que el mayor crecimiento que se está registrando en el ámbito de la vivienda “se está produciendo en regiones muy concretas, como Madrid, Málaga o Valencia, las cuales actualmente están tirando de la economía nacional”. Asimismo, pone de manifiesto que, “en términos generales”, la realidad es que las economías familiares “aún están en stand by, a la espera de una recuperación más clara”. De igual modo, considera que existe un porcentaje alto de población joven “que no encuentra la forma de comprar vivienda”, lo que aleja la posibilidad de que se vuelva a producir una burbuja inmobiliaria en nuestro país.

Las compraventas y los precios suben (y lo seguirán haciendo en 2022), pero estos datos no son comparables con la anterior crisis y no son la antesala de una nueva burbuja inmobiliaria

A cierre de 2021 se habrá registrado un volumen de compraventas de viviendas que superará las 550.000 operaciones, según expone Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso. En opinión de este experto, se trata de un aumento “importante” respecto a 2020 y 2019, que se repetirá en 2022. A pesar de ello, reconoce que estos datos no le pueden llevar a hablar de la existencia de un boom en el sector, “ni de que vaya a producirse una nueva burbuja inmobiliaria”. Y es que, desde su perspectiva, “hablar de boom conllevaría registrar incrementos del 50%, o más, lo que no va a suceder”. “Sí me atrevo a decir que el sector va a seguir una dinámica positiva”, añade.

Desde esta misma compañía vuelven a descartar la futura generación de una burbuja si se atiende a la variable precio. Al respecto, Bermúdez explica que el incremento de las operaciones no está yendo acompañado “por un crecimiento desmedido de los precios”, pues si en el presente ejercicio “va a haber un aumento del 20% del volumen de operaciones, la subida de los precios se situará en el global en torno al 2%, la cual seguirá produciéndose en el futuro de manera moderada”. Esta relación de compraventas y precios sugiere, a su parecer, “la existencia de un mercado en equilibrio, donde se está volviendo a la normalidad de manera racional”.

La banca ha aprendido de la anterior burbuja y mantiene una actitud vigilante con los hipotecados. El incremento de los préstamos a tipo fijo elimina el horizonte de incertidumbre

La precaución de la banca a la hora de facilitar financiación para la compra de vivienda es otro de los indicadores que, para Iñaki Unsain, presidente de Aepsi, hacen incomparables el momento del presente ciclo inmobiliario con la burbuja que explotó en 2008. Así, este especialista señala que las entidades llevan a cabo en la actualidad “valoraciones ajustadas al mercado” y que no ofrecen “mucho más del 80%del valor de compra de la vivienda, a diferencia del ciclo inmobiliario anterior”. “Ahora se vigila la solvencia del hipotecado, lo que antes no sucedía, y se procura que la cuota que deba pagar no supere el 35% de los ingresos del hogar. La precaución es enorme”, recalca.

De la misma manera, desde Aepsi aseguran que hoy en día el porcentaje de préstamos hipotecarios que se materializan están firmados bajo contratos a tipo fijo de interés, “lo que elimina el posible repunte en las cuotas que se podría llegar a pagar si el Euríbor subiese desmedidamente”. Así, Unsain señala que la política bancaria tiende a proporcionar “estabilidad”, de modo que si se produce una subida de tipos o de la inflación “estas no queden reflejadas en la cuota hipotecaria”.

El comportamiento de la obra nueva fue el principal reflejo de la burbuja. Ahora este mercado solo representa el 20% de las compraventas y padecerá los vaivenes de la economía

El freno que registra el mercado de la compraventa de obra nueva y la situación de infraoferta con la que se encuentra una parte importante de la actual demanda difieren de la estampa que reflejaba el mercado residencial español en los primeros años del siglo XXI. Así lo constata Toni Expósito, director general de Comprarcasa, quien hace hincapié en que actualmente el mercado de obra nueva solo representa el 20% del total de operaciones de compraventa de viviendas que se llevan a cabo en España, y que el pasado año no alcanzaron las 100.000 unidades

La cifra, subraya este experto, se aleja de los máximos del boom, cuando llegaron a venderse más de 350.000 viviendas nuevas anuales. Asimismo, desde esta compañía ponen de manifiesto que el mercado de la obra nueva sí se va a ver afectado por los vaivenes externos de la economía, especialmente por el aumento de los costes de construcción, lo que va a repercutir en un aumento de sus precios. De la misma opinión se muestra Unsain, quien reconoce que si bien en 2022 el aumento del precio de la vivienda se situará en los mismos umbrales que en 2021, no sucederá lo mismo con la obra nueva, “cuyo precio sí podría experimentar subidas más importantes motivadas por factores exógenos”. “Aun así, este segmento del mercado residencial también se situará muy alejado de una burbuja”, recalca.

Vía pisos.com: https://www.pisos.com/aldia/esta-totalmente-descartada-una-nueva-burbuja-inmobiliaria/1654837/