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Qué tipo de obras se pueden hacer en una vivienda de alquiler y quien las sufraga

El despacho de abogados Sanahuja & Miranda  señala que hay que distinguir entre obras de conservación de la vivienda y obras de mejora. Entendemos por obras de conservación, todas aquellas reparaciones que sean necesarias para que la vivienda quede conservada en condiciones de habitabilidad. Por otro lado, consideramos como obras de mejora aquellas que no son estrictamente necesarias para la habitabilidad de la vivienda, sino que van dirigidas a mejorar las características de la misma o bien se deben realizar porque así lo ha acordado la comunidad de propietarios (rehabilitación fachadas, cambio de tuberías, sistema eléctrico etc..)

Centrándonos en las obras de conservación de la vivienda, el Art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos indica que el propietario de la vivienda está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda y que la misma sea habitable y pueda ser usada libremente por el inquilino. Un ejemplo sería si se estropea una tubería privativa del lavadero, el arrendador estaría obligado a repararla para que el inquilino pueda seguir utilizándolo con normalidad. Pero, ojo, cualquier cláusula que contemplara el hecho que al realizar una reparación u obra, se subirá el importe de la renta, debe ser declarada nula de pleno derecho y se tendrá por no puesta en el contrato de arrendamiento.

Ahora bien, para el supuesto que el deterioro de un elemento de la vivienda sea atribuible al inquilino por mal uso o negligencia, exime al propietario de cualquier responsabilidad, siendo el inquilino el que deberá efectuar la reparación. 

Por otro lado también se establece en la LAU que preferiblemente las obras de conservación de la vivienda se deben realizar una vez ha finalizado el contrato. Ahora bien, para el supuesto de que la necesidad de las obras no pudiera esperar a la finalización del contrato, Sanahuja & Miranda recuerda que el inquilino estará obligado a soportarlas aunque le sean muy molestas o durante la ejecución se vea privado de una parte de la vivienda. Un ejemplo de esto sería el del propietario que debe realizar obras en la terraza para reparar la tela asfáltica de la misma y evitar así las filtraciones en la vivienda inmediatamente inferior.

Por su parte, las obras de mejora son aquellas que van orientadas a mejorar la habitabilidad de la vivienda. Como en las obras de conservación, el inquilino deberá soportar la realización de las mismas, siempre que la ejecución de las mismas no se pueda posponer hasta que finalice el contrato. En este supuesto, el propietario está obligado a notificar con tres meses de antelación al inquilino la realización de las obras, su naturaleza, su comienzo, su duración y el coste previsible.

Desde que se le notifiquen las obras, el arrendatario tiene el plazo de un mes para poder desistir del contrato, siempre que las obras afecten seriamente la habitabilidad de la vivienda. Paralelamente, el inquilino también tendrá derecho (como en las obras de conservación) a la reducción de la renta en proporción  a la parte de la vivienda de la que se vea privado, así como a recibir una indemnización por los gastos que ha tenido que sufragar.

Por último Sanahuja & Miranda hace mención a las obras que puede realizar o no el arrendatario. En este sentido la LAU indica que no podrá realizar obras sin el consentimiento del propietario (por escrito) que modifiquen la configuración de la vivienda o del mobiliario. De dicho artículo se concluye, por ejemplo, que el inquilino no puede derribar un tabique de la vivienda, si no tiene la autorización expresa y por escrito del propietario. Para el supuesto de que se realizaran las obras sin el consentimiento expreso del propietario, éste podrá obligar al inquilino que una vez terminado el contrato, reponga la vivienda a su estado anterior o bien que se conserve la modificación efectuada sin que se pueda reclamar indemnización alguna. 

A modo de ejemplo, si el inquilino decide pintar toda la vivienda y poner parqué, al finalizar el contrato de arrendamiento no puede exigir indemnización alguna, e incluso el propietario le podría exigir reponer la vivienda a su estado anterior. Sin embargo, parece evidente que el propietario ha obtenido una mejora de la vivienda, pero no por ello debe indemnizar al inquilino cuando éste la abandone.

Dicho todo lo anterior, en ningún caso el inquilino podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. Esto es, para el supuesto de que se realicen obras que pongan en riesgo la estructura de la finca, el propietario o bien la comunidad de propietarios podrá exigir la reposición inmediata e incluso solicitar la extinción del contrato.

 

 

Fuente: Idealista.com - 16/09/2015