Principal red inmobiliaria en España y Portugal

Escribe aquí tu dirección

Valora

Categorias

Los 10 fraudes más habituales al comprar o alquilar una vivienda

1. Fraudes a cargo de sociedades mercantiles

Estafas, insolvencias punibles, delitos contra la Hacienda Pública y la Seguridad Social o, incluso, el blanqueo de capitales. Todos ellos forman parte de los fraudes a cargo de sociedades mercantiles, los que más crecieron  desde la crisis. De hecho, en el año 2008 se cometieron alrededor de 130.000 delitos  de esta índole, una cifra que no hizo sino aumentar durante el periodo de depresión económica, pues a cierre de 2013 la cifra alcanzó los 170.000 delitos patrimoniales.

Son datos aportados por Enrique Muñoz Blanco, abogado del bufete Romero y Asociados, quien apunta las particularidades de estos fraudes, los cuales abarcan desde el número de responsables de los mismos "generalmente superior" al que cometen las personas físicas, hasta su mayor seña de identidad, pues se trata de los delitos inmobiliarios "cometidos en su mayoría por sociedades mercantiles, que  actúan como empresas constructoras o en su condición de promotoras".

Así, la responsabilidad criminal de los mismos recae, sostiene este letrado, en "quienes en la organización y funcionamiento real  tengan una posición de dominio en relación concreta con el hecho delictivo  de  que se trate". De esta forma, continúa, "podrán ser condenados quienes realizasen la actuación delictiva, aquellos que participaron en el acto concreto y quienes siendo dirigentes de la empresa, conociendo lo que estaba ocurriendo no hicieron nada para impedirlo".

2. Delito de la doble venta 

El delito de la doble venta queda tipificado en el Código Penal y hace referencia a la "enajenación mediante atribución falsa de una facultad de disposición de la que se carece por haberla ya ejercitado en perjuicio del adquiriente o de un tercero" así como "por una nueva enajenación antes de la definitiva transmisión al primera adquiriente". Este fraude está penado, según la normativa vigente, con  entre  uno y cuatro años de prisión.

Muñoz Blanco recalca la repetición del delito de la doble venta de una vivienda durante la  crisis económica en España pero, a su vez, avanza una serie de consejos que se pueden aplicar  para que los compradores no caigan en este tipo de fraudes. De este modo, desde el bufete Romero y Asociados indican que estos han de conocer que "la principal vía a la hora de tratar de evitar este tipo de fraudes será la de verificar, comprobar y chequear la identidad de los vendedores, con carácter previo a la rúbrica de cualquier tipo de contrato".

3. Delito de venta de cosa ajena

Bastante similar al anterior es el fraude denominado "delito de venta de cosa ajena". El mismo hace referencia, cita el abogado Enrique Muñoz Blanco, a  la  "transmisión de bienes sin ostentar la titularidad sobre los mismos". En concreto, este abogado sostiene que este delito  se caracteriza por constituirse como "una modalidad concreta de engaño", pues consiste en "aparentar frente al perjudicado una facultad de disposición de la que se carece sobre el bien inmueble".

La relevancia de este delito es tal, que como sucedía anteriormente, queda recogida bajo el Código Penal y tipificado con  entre uno y cuatro años de cárcel. Sin embargo, para evitarlo, el letrado Muñoz Blanco apunta hacia una dirección concreta a seguir. La misma pasa por "la comprobación registral del bien inmueble" que se pretende adquirir ya que, de esta manera, "el nuevo comprador podrá corroborar que efectivamente el vendedor es el propietario de la costa, y no otro que esté tratando de enajenar un bien cuya propiedad no ostenta".

4. Fraude de ocultación de gravámenes

Este delito se corresponde con la tercera modalidad de estafa tipificada por el artículo 251 del Código Penal y hace alusión a aquellos fraudes que se llevan a cabo mediante la "ocultación de gravámenes o constituyéndolos después" de la compraventa de una vivienda. En concreto, cita Muñoz Blanco, lo que se reprocha "es la conducta del que dispusiere de una cosa inmueble  ocultando la existencia de cualquier carga sobre el mismo". Asimismo, los responsables de este delito son, a juicio del letrado, quienes "con conocimiento de su existencia y ánimo de obtener un beneficio" producen un perjuicio económico a los compradores.

En la práctica, este fraude se focaliza en la  ocultación de hipotecas, servidumbres o embargos  sobre el inmueble materia del fraude. Sin embargo, advierten desde este bufete de abogados, "si los compradores conocieron de la existencia del gravamen o pudieron tener fundadas dudas" y no acudieron al Registro de la Propiedad para comprobarlo, "el engaño jamás podrá considerarse idóneo y, por tanto, no podremos, en ningún caso, entender que se consumó el delito de estafa".

5. Delito de simulación de contrato

Por último, los fraudes en el ámbito de la compraventa de viviendas suelen realizarse también a través de la simulación de contrato. En esta modalidad delictiva, explica este letrado, "se castiga al sujeto que otorga en perjuicio de otro un contrato simulado, entendido como aquel en que hay una divergencia consciente de la voluntad expresada y la interna del vendedor que perjudica al comprador".

Del mismo modo, insiste, el comprador es engañado, pues el contrato que este firma "es de manera totalmente ficticia, en aras de la consiguiente defraudación patrimonial por parte del sujeto activo". Al igual que en los casos anteriores, este fraude inmobiliario puede llegar a penarse con  entre  uno y cuatro años de prisión.

6. Alquileres online a precio de `chollo´ 

En lo que respecta al mercado del alquiler, uno de los fraudes que más se cometen en los últimos tiempos es el denominado "timo del anuncio por Internet". El mismo consiste en la publicación en la red de redes de una oferta con un inmueble en alquiler, cuyo rasgo principal es  el  carácter  irresistible de su precio. Para ello, explica David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, los estafadores se encargan de llevar a cabo un anuncio atractivo, poniendo un teléfono extranjero y argumentando que la vivienda no se puede visitar mientras que el dueño se encuentre fuera de España.

Esta estafa, argumentan desde Alquiler Seguro, consiste en "sacar una señal" al posible inquilino que, incauto, se deja guiar por lo atractivo de la oferta y la presión del supuesto dueño, que asegura que  tiene otras ofertas y que ha de decidirse a la máxima velocidad. "Esta estafa se concentra en ciudades, núcleos urbanos de gran población. Lanzan un anuncio y vía mail de contestación exigen que se pague una señal a través de la página web", subraya.

7. Fotos demasiado perfectas

Otra de las modalidades de alquiler que mayor número de fraudes concentran son los anuncios de apartamentos turísticos en la costa. Estos se basan fundamentalmente, sostiene Caraballo, "en la contratación de viviendas por Internet donde las fotografías no se corresponden". En este sentido, apunta "se debe acceder a aquellas viviendas realistas, cuyo alquiler sea normal", pues si bien las imágenes pueden resultar atractivas y  uno puede creer estar ante pisos de diseño, "la realidad es que el mayor fraude se comete a través de la diferencia en las imágenes".

Del mismo modo, insisten desde Alquiler Seguro, se ha de tener en cuenta la legislación vigente en este tipo de modalidad de alquiler y, en concreto, "que el propietario ha de pagar todos los suministros, cambiar material menaje, sábanas… Cualquier tipo de mantenimiento que se debe llevar a cabo". Asimismo, el director comercial de esta compañía  aconseja que antes de proceder a este tipo de alquiler, el inquilino constante que  el inmueble cuenta "con los requisitos adecuados" y especialmente, que se deje guiar "por los comentarios que han hecho otros usuarios".

8. Cobro por adelantado

En paralelo, los delitos relacionados con el alquiler de vivienda se enmarcan, en muchas ocasiones, en el cobro por adelantado que exigen los dueños de los inmuebles a los inquilinos. En esta línea, argumenta Caraballo, el inquilino no debe pagar por adelantado, aunque explica que sí es legal que se le exija un pago "a modo de señalización", el cual no supere la horquilla de entre 100 y 200 euros.

Asimismo, desde Alquiler Seguro avanzan que esta señal  puede llegar a ser del 30% al 50%  del volumen del alquiler, pero que la misma se trata de un importe "con el que el dueño se asegura que en caso de que no se formalice el alquiler este cuente con una compensación".

9. No devolución de la fianza

A su vez, también es frecuente que sean muchos los propietarios que no están dispuestos a devolver la fianza a sus inquilinos, una vez que estos dejen el inmueble y si la vivienda, tal y como adelantan desde Alquiler Seguro, "es devuelta en las mismas condiciones que fue entregada, constatando que no ha habido incumplimiento de contrato en cuanto a tiempo y suministros" y que los daños provocados han sido producto del uso ordinario de los mismos.

En este sentido, el director comercial de este organismo también hace hincapié en que en la actualidad la mayoría de los propietarios  no depositan la fianza en el organismo obligatorio, un requisito que deben cumplir. "Recomendamos que lo hagan, porque los inquilinos pueden pedir ayudas y mejoras, y la fianza está destinada a esta función", agrega David Caraballo.

10. Entrega de llaves por mensajero

Por último, otro de los delitos en torno al alquiler de viviendas que ha experimentado una subida notable en los últimos años es el denominado fraude de "entrega de llaves por mensajero". El mismo consiste en el alquiler de un inmueble, el acuerdo entre ambas partes y la petición del propietario de llevar la entrega de las llaves de la vivienda al inquilino a través de un mensajero.

Este delito se efectúa tras la entrega de una fianza y adelanto y el inquilino nunca llega a ver las llaves del piso. Un delito que nunca se debería producir porque, indican desde este organismo, la entrega de llaves ha de realizarse en persona, especialmente el propietario, "o bien a través de una persona acreditada por el dueño de la vivienda".

Fuente: pisos.com -20/7/2015