Principal red inmobiliaria en España y Portugal

Escribe aquí tu dirección

Valora

Categorias

La inversión hotelera supera los 1.000 millones, el tercer mejor dato en 20 años

Se trata del tercer mayor registro histórico de inversión de los últimos veinte años sólo por detrás de los 1.095 millones de 2007 y los 1.780 millones de 2006, un ejercicio excepcional para este sector, según el último informe elaborado por la consultora irea.

Esos 1.080 millones representan el 12% de la inversión en activos terciarios que recibió España el año pasado, al tiempo que supone duplicar la inversión hotelera  de 2012 y un incremento de casi el 40% respecto a 2013.

Detrás de este renovado apetito de los inversores por los activos hoteleros se encuentra la tímida recuperación económica, la relajación significativa de la prima de riesgo y, especialmente, el gran comportamiento del turismo en España. Desde 2009, el número de visitantes extranjeros que vienen a nuestro país no ha dejado de crecer, hasta alcanzar previsiblemente en 2014 los 63 millones de visitantes, un récord histórico. "Durante los próximos dos o tres años seguiremos recibiendo flujos de turistas de países procedentes de destinos competidores como el norte de África hasta que la situación sociopolítica allí se normalice. Pero hasta que eso suceda, estaremos recibiendo unos tres millones de turistas procedentes de esos países", ha explicado Miguel Vázquez, socio de irea y director del área de hoteles. 

A esto hay que sumar que, por primera vez después de tres años consecutivos de caídas, la demanda nacional se recupera (el número de pernoctaciones ha crecido un 3,4% respecto a 2013). "La buena perspectiva de evolución de la  demanda  unida a la contención de la oferta por la escasez de nuevos desarrollos durante los años de crisis tendrán un impacto positivo en los principales indicadores hoteleros como la ocupación y precio medio durante el año 2015, lo cual estimamos que afectará positivamente al mercado de inversión hotelera", ha apuntado Vázquez.

Pero ¿qué tipo de activos y operaciones se han cerrado? El mayor crecimiento se ha producido en operaciones de hoteles en funcionamiento, que han alcanzado los 838 millones de euros frente a los 465 millones de 2013 (+80%), mientras que la inversión en edificios para reconversión a uso hotelero se ha mantenido en niveles altos, si bien ha tenido una incidencia menor que el pasado año (243 millones en 2014 frente a los 326 millones de 2013). Asimismo, las transacciones de carteras de duda hipotecaria con garantía de activos hoteleros (proyecto Octopus, Amazona o Meridian) irrumpieron con fuerza en la recta final de 2014 y seguirán protagonizando operaciones durante el presente ejercicio. Las tres operaciones cerradas en 2014 supusieron un importe total de 1.003 millones de euros.

¿Qué tipo de activos se han comprado?

El alto apetito inversor en el sector hotelero ha supuesto que se multipliquen el número de transacciones de hoteles en 2014: 50 hoteles (8.861 habitaciones) y 838 millones de euros frente a 23 hoteles (4.735 habitaciones) y 465 millones en 2013. No obstante, desde el punto de vista de los precios por habitación, la media registrada en 2014 se situó en 95.515 euros por habitación frente a los 98.204 de 2013. Un ligero descenso que irea explica al hecho de que se hayan materializado un mayor número de transacciones de activos de menor categoría y en ubicaciones secundarias frente al patrón habitual de los últimos años en los que los llamados "activos refugio", localizados en ubicaciones más preferentes, concentraban el grueso de la inversión.

En 2014 han tenido un peso muy reducido las denominadas operaciones singulares, a diferencia del año anterior, en el que fueron muy relevantes las operaciones del W Barcelona (que supuso prácticamente la mitad de la inversión hotelera en 2013) y el Westin Valencia. En 2014, el único activo singular que ha cambiado de manos es el hotel Intercontinental de Madrid.

Por categorías, los activos de categoría superior (5 estrellas y 5 estrellas gran lujo) perdieron importancia en 2014, concentrando el 34% del valor frente al 60% del año 2013. Por su parte se elevó el protagonismo de los segmentos tres y cuatro estrellas que incrementaron su peso relativo hasta el 62,3% del volumen total de inversión.

El segmento vacacional ha dominado la inversión durante el 2014 tanto en número de operaciones como en volumen, 491 millones de euros (59%) y 27 operaciones frente a los 347 millones (41%) y 23 operaciones del segmento urbano. Esto es otra muestra de que la inversión hotelera en España vuelve a su dinámica habitual frente a la tendencia invertida que se produjo durante los años de crisis, en los que los inversores hoteleros concentraban sus compras en el segmento urbano, considerado como destino refugio de la inversión.

Otra de las novedades de la inversión durante 2014 es la mayor diversidad geográfica de las operaciones con respecto a años anteriores. Barcelona (18%), y sobre todo Madrid (20%), que regresa con fuerza en 2014 con ocho operaciones tras no protagonizar ninguna en 2013, Costa del Sol (6,5%), Baleares (22,3%) y Canarias (16,3%) siguen concentrando el grueso de la actividad transaccional, no obstante en 2014 se han cerrado operaciones en otros destinos secundarios que apenas habían registrado actividad durante los años de crisis. Por último, el volumen de las operaciones dentro de la categoría distress se ha duplicado hasta alcanzar los 264,6 millones de euros (vs.117 millones en 2013).

¿Quién está comprando?

La diversa tipología y origen de compradores fue otra de las principales novedades del mercado de inversión hotelera durante el pasado año. En 2014 aparecieron un elevado número de nuevos players que hasta la fecha no estaban presentes en el mercado de inversión hotelera. Por un lado fondos de inversión con enfoque hacia el sector inmobiliario y hotelero y por otro lado, las socimis (principalmente Hispania, que adquirió 4 hoteles en 2014) han tenido un papel muy relevante en lo que a la inversión hotelera se refiere, no sólo por el número de operaciones y el volumen invertido, sino también por las ubicaciones y categoría de los hoteles, ya que han aportado liquidez en segmentos de mercado que en los últimos años habían registrado escasa actividad.

Inversores asiáticos tales como el grupo chino Jiangsu GPRO, el fondo inversor Platinum Estates (basado en Hong Kong) o Frasers Hospitality de Singapur realizaron sus primeras operaciones en España en 2014, mientras que los fondos soberanos de Oriente Medio no faltaron a su cita habitual adquiriendo los hoteles Renaissance de Barcelona e Intercontinental de Madrid.

Por último, los grupos hoteleros nacionales, en línea con años anteriores, han concentrado una gran parte del volumen de compra, concretamente 244 millones en un total de 13 transacciones.

¿Quién está vendiendo?

Desde el punto de vista vendedor, las cadenas hoteleras han concentrado casi la mitad del volumen total desinvertido. Por otro lado, inversores nacionales (no operadores de hoteles) desinvirtieron un volumen de 169 millones (20% del volumen total) mientras que los inversores internacionales protagonizaron ventas de activos por importe estimado de 149 millones (18%). Por su parte, las entidades financieras protagonizaron ventas por valor de 68 millones, aproximadamente en línea con las cifras de 2013.

¿Qué pasará en 2015?

De cara al presente ejercicio, desde la consultora se muestran optimistas como consecuencia de las previsiones de crecimiento de la economía española y de la economía mundial.

Adicionalmente hay factores externos concretos que, según irea, apoyarán la tendencia positiva del sector turístico español durante el 2015, como la bajada del precio del petróleo, que afectará positivamente en el transporte y la debilidad del euro, que reforzará la competitividad de los destinos nacionales frente a mercados emisores importantes como pueden ser el Reino Unido y Estados Unidos.

"Es previsible una progresiva mejora en los segmentos MICE, corporate  yleisure  nacional, que tendrán un efecto positivo en los destinos urbanos en mayor medida, aunque también se dejarán notar en los destinos vacacionales más expuestos al turismo nacional y que comenzarán a recuperar la pérdida de demanda que han experimentado durante los años de crisis", indica Miguel Vázquez.

"Desde el punto de vista de la inversión, la mejora de las condiciones de financiación, la previsible tendencia de mejora de la concesión de crédito por parte de las entidades financieras y las perspectivas de evolución de los tipos de interés a medio plazo tendrán un efecto positivo en la inversión inmobiliaria", señala Miguel Vázquez.

"Además de los inversores que se han mostrado activos durante el 2014 y que todavía se encuentran en el ciclo de inversión, se sumarán nuevos potenciales compradores al mercado tales como nuevas socimis, inversores internacionales, family offices nacionales y cadenas hoteleras saneadas seguirán realizando operaciones durante 2015. Lo anterior producirá un efecto llamada entre propietarios hoteleros, que pueden ver en este nuevo contexto de mercado el momento para llevar a cabo desinversiones de activos hoteleros que no han podido acometer durante los años de crisis", continúa Miguel Vázquez.

Por otro lado, según ha explicado Mikel Echavarren, consejero delegado de la firma, "las operaciones de cartera de deuda cerradas en 2014 se transformarán con mucha probabilidad en operaciones de compraventa de activos,  bien a través de acuerdos de dación en pago con los deudores o como resultado de procesos de liquidación. En este sentido, entendemos que las operaciones de naturaleza distress seguirán siendo protagonistas durante todo el año 2015 y siguientes".

A la vista del pipeline  con que arranca el presente ejercicio, las operaciones de inversión en portfolios hoteleros tendrán un papel importante durante el 2015. Es probable que se cierren operaciones cuyo estado de negociación era avanzado a finales del año pasado pero que no han llegado a formalizarse, como es el caso de la venta de un conjunto de entre seis y ocho hoteles vacacionales de Meliá a Starwood Capital. También parece avanzar el proceso de venta de una significativa cartera de 16 hoteles vacacionales (6.000 habitaciones aproximadamente) de Barceló.

Por el lado de las operaciones de cartera de deuda, también esperamos durante 2015 una elevada actividad. Entidades como Bankia o la Sareb podrían sacar a la venta nuevas carteras de préstamos garantizados por hoteles para aprovechar el elevado apetito inversor. No es descartable que otras entidades financieras sigan los mismos pasos y se decidan a poner en el mercado otras carteras similares durante el 2015.

"La previsión de irea para 2015 es positiva y creemos que el presente año 2015 será, también, un ejercicio de extraordinaria actividad tanto en lo que respecta a la inversión directa en hoteles como en transacciones de compraventa de deuda hipotecaria garantizada con activos hoteleros", concluye Miguel Vázquez.

Fuente: El Confidencial -16/1/2015