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La alegría volverá al mercado de la vivienda este año

La alegría sí, la fiesta no. Ésta se acabó en 2007 y no hay ninguna perspectiva de que pueda regresar ni a corto ni a medio plazo. No obstante, a pesar de la elevada cifra de parados (5.457.700 a finales de 2014) y los bajos salarios que continuará percibiendo una sustancial parte de la población (7.861.844 asalariados declararon en 2013 rentas mensuales inferiores a 967,94 euros), en el 2015 la recuperación del mercado residencial será una realidad.

No serán brotes verdes, sino una tendencia alcista que se consolidará en los próximos períodos, pues las principales variables de dicho mercado (transacciones, precios y viviendas visadas) tendrán una mejor evolución en 2016 y 2017 que en el año actual. Por tanto, en el ejercicio de 2015, la crisis del mercado residencial más intensa y profunda de las últimas décadas, que asoló durante 7 años a la vivienda en España, ya será sólo historia.

Las transacciones

La recuperación será notable en materia de transacciones, aumentando éstas aproximadamente un 20% respecto al año anterior. Así, si en 2014 las ventas se situaron alrededor de las 365.000 unidades, las realizadas durante el ejercicio actual se acercarán a las 440.000. Aunque serán aproximadamente 75.000 transacciones más que en 2014, dicha cifra será inferior en más de 500.000 unidades a la observada en 2006 (955.186 ventas), el ejercicio con más compraventas de la Historia de España. Además, quedarán por debajo de las efectuadas en 2009 (463.719 unidades), un año donde el PIB cayó un 3,6%. Sin duda, un entorno muy distinto al de 2015, período para el que preveo un crecimiento económico del 2,2%

El aumento de las transacciones principalmente tendrá lugar en las grandes ciudades y especialmente en las calles donde reside la población más adinerada (clase media- alta y alta). En dichas zonas de Barcelona y Madrid, el crecimiento de las ventas será espectacular, superando en algunas de ellas en casi un 50% el nivel alcanzado en 2014. Los principales motivos de este comportamiento diferencial respecto al resto del país, además de la mayor riqueza y renta mensual de sus residentes, serán: un incremento de la preferencia por invertir en vivienda, una mayor facilidad para acceder al crédito hipotecario y la existencia en ellas de una considerable demanda latente de viviendas, una gran parte de la cual vivía hasta el momento de alquiler. En las capitales de provincia, en las zonas turísticas y en las pequeñas ciudades (menos de 20.000 habitantes), las ventas también aumentarán, aunque lo harán en una proporción sustancialmente inferior.

¿Por qué aumentará la demanda de viviendas?

Las principales razones por las que aumentará considerablemente la demanda de viviendas serán:

a) El crecimiento del crédito hipotecario. La superación de los test de estrés, unido a las menores oportunidades para obtener plusvalías vía compraventa de deuda pública o enajenación de activos no estratégicos, llevarán a las entidades financieras a incrementar el crédito concedido. Un aspecto que hará que las hipotecas vuelven a convertirse en un producto gancho, es decir, más ideadas para captar nuevos clientes o fidelizar a los antiguos que para generar un gran margen de intermediación por euro prestado.

Este aspecto provocará la reducción generalizada del diferencial sobre el euribor al 0,75% y la aparición masiva de hipotecas a 35 años. De forma selectiva, también observaremos el retorno de préstamos que financian el cambio de vivienda (compra primero de la nueva y posterior venta de la antigua), así como de los otorgados por el 100% del valor del piso para inmuebles que no son propiedad del banco.

Debido a todo ello, a diferencia de 2014, año en que el crédito concedido a las familias para la adquisición de pisos descendió aproximadamente un 3,5%, en el 2015 éste aumentará alrededor del 8%. Sin duda, un cambio sustancial que comportará la vuelta a la normalidad de la financiación hipotecaria destinada a la compra de vivienda.

b) El incremento sustancial de inversores nacionales. Ni los rusos, más vendedores que compradores en 2015, ni los ingleses ni los alemanes serán los protagonistas de la inversión en vivienda en el actual año, sino los españoles. La expectativa de recuperación de los precios, la elevada volatilidad de la Bolsa, la baja rentabilidad nominal ofrecida por la renta fija a corto plazo y el peligro de incurrir en pérdidas en la de largo plazo, volverán a dirigir a los inversores hacia el mercado residencial.

Las adquisiciones se realizarán preferentemente en las zonas donde residen (un clásico de la inversión inmobiliaria) o en el centro de su ciudad, decantándose sólo un pequeño porcentaje por adquirir una residencia en la playa o en la montaña. A pesar de su atractivo precio (en algunos casos inferior a 60.000 euros), casi ninguno de ellos comprará en las pequeñas ciudades. Los principales motivos serán la elevada dificultad para alquilar las viviendas adquiridas, debido al elevado exceso de oferta y a la pérdida de población que muchas de ellas padecen, así como las escasas perspectivas de revalorización de las mismas a corto y medio plazo.

c) El desplazamiento de una parte de la demanda de alquiler a la compra. En los últimos años, numerosas familias han optado por vivir de alquiler a la espera de que bajara más el precio de la vivienda, disminuyera la incertidumbre sobre su futuro en la empresa donde trabajan o consiguieran ahorrar el capital necesario para pagar el porcentaje del importe del piso que normalmente no financian los bancos. En la actualidad, una gran parte de ellas cree que en el próximo futuro el precio de la vivienda tenderá más a subir que a bajar, ven más improbable su despido en el trabajo y, después de años de ahorro, ya están en disposición de adquirir el piso deseado.

Además, dado el mínimo histórico del euribor en diciembre de 2014 (0,329%) y la expectativa de que el tipo de interés de referencia del BCE continúe a un nivel muy reducido durante al menos los tres próximos años, observan que les es mucho más ventajoso en la actualidad comprar que alquilar. El motivo es que los intereses pagados mensualmente por el préstamo hipotecario contratado serán en la inmensa mayoría de los casos inferiores al importe del alquiler sufragado por un piso similar.

d) La recuperación macroeconómica. Un crecimiento económico del 2,2% generará un aumento de los beneficios obtenidos por un significativo número de autónomos y pequeños empresarios. Un aspecto que hará que algunos de ellos decidan cambiar de vivienda o invertir en una adicional. Sin embargo, la creación de más de 350.000 puestos de trabajo equivalentes a tiempo completo (metodología de la contabilidad nacional) tendrá una escasa repercusión sobre la demanda de viviendas, pues la inmensa mayoría de los generados serán temporales o a tiempo parcial y escasamente retribuidos.

El precio

En el conjunto del país, el precio de la vivienda en 2015 aumentará alrededor del 5%, siendo la clave de dicho aumento el elevado incremento de la demanda advertido en las grandes capitales. En las mejoras zonas de Barcelona y Madrid es donde se observará el mayor aumento anual, llegando éste a superar en varias de ellas el 10%. En las zonas turísticas más alejadas de la playa o de las estaciones de esquí, así como en los barrios de las capitales de provincia donde exista un elevado exceso de oferta, no preveo subida alguna del precio. En dichas ubicaciones, existirá recuperación de las transacciones, pero no de los precios.

En algunos pequeños municipios, el precio seguirá bajando, aunque a un ritmo bastante inferior al de los ejercicios anteriores. La pérdida de habitantes, el escaso importe del alquiler (inferior en numerosos casos a los 200 euros) y la imposibilidad de obtener un préstamo hipotecario por parte de la mayoría de la población que vive en régimen de arrendamiento, harán que la demanda de viviendas, aunque tenga un nivel superior a los años anteriores, siga siendo muy reducida.

El aumento del precio del 5% supondrá, según la serie histórica proporcionada por el Ministerio de Fomento (véase la figura 2), que a finales de 2015 el importe por metro cuadrado de la vivienda libre se sitúe a un nivel prácticamente equivalente al del segundo trimestre de 2004. Un aspecto que deja bien claro el elevado retroceso sufrido por el precio de los pisos durante la crisis, en concreto, un 42,8% entre el primer trimestre de 2008 y el tercero de 2014. No obstante, dada la existencia de una gran burbuja especulativa en el mercado residencial en 2007, dicho dato no indica nada concluyente sobre si en la actualidad los pisos están o no baratos.

En principio, este aspecto nos lo debería clarificar el indicador denominado grado de esfuerzo, que mide el porcentaje de salario que una familia mediana (la que tiene un igual número de familias que cobran más y menos que ella) debe dedicar al pago de la cuota hipotecaria. Dicho esfuerzo, según cálculos del Banco de España, se sitúa en la actualidad en el 35% y es menor al observado en septiembre de 2008 (41%), pero muy superior al advertido en diciembre de 1999 (20,2%).

Mi interpretación es que para un gran número de familias, especialmente la mayoría de las que ingresan menos de 2.500 euros mensuales, la compra de un piso es una opción imposible. En cambio, para aquellas que disponen de una significativa riqueza u obtienen un salario relativamente elevado, la vivienda es en la actualidad un activo barato.

Las viviendas visadas

En el 2015, los promotores iniciarán los trámites para construir alrededor de 65.000 viviendas (véase la figura 3). Un cifra que previsiblemente supondrá un crecimiento de las unidades visadas superior al 60% (40.000 en 2014), pero que será menos del 10% de las que estaba previsto construir en 2006 (915.745 viviendas) y no llegará a la cuarta parte de las que deberían empezar a levantarse en un año «normal» (350.000 unidades).

A diferencia de ejercicios anteriores, si el solar está bien ubicado, los bancos facilitarán créditos para su construcción en un porcentaje que se acercará al 80% del coste total de la promoción. Incluso, es posible que alguna entidad empiece a financiar de forma parcial la compra de solares en las mejores zonas de las grandes ciudades.

A pesar de estas positivas previsiones, es muy probable que ninguno de los próximos ejercicios pueda ser considerado en materia de construcción de viviendas un año «normal», pues el elevado exceso de oferta existente en numerosos pequeños municipios, en bastantes medianos y en múltiples localidades turísticas, impedirá que ni en 2016 ni en 2017 se alcancen las 175.000 unidades.

En resumen, en el ejercicio de 2015 empezará la recuperación del mercado residencial y supondrá el inicio de un período caracterizado por moderadas subidas del precio de la vivienda y por un considerable crecimiento de las transacciones. No obstante, ambas variables continuarán estando en los próximos ejercicios muy por debajo de las cifras alcanzadas en 2006 y 2007. Por tanto, nadie debería confundir la recuperación iniciada con la aparición de una nueva burbuja.

Fuente: Expansión -2/2/2015