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Invertir en 'ladrillo' sin comprar pisos

Nacieron hace poco más de un año para animar el mercado inmobiliario con nuevas fórmulas de inversión.Y desde entonces, han levantado más de 4.500 millones de euros en los mercados. Se trata de las socimi, un vehículo de inversión inmobiliaria que estaba llamado a triunfar en un país en el que la mayoría de los ciudadanos no concibe el ahorro sin una vinculación al sector del ladrillo. Sin embargo, en este tiempo, sólo los grandes patrimonios y los fondos institucionales han sacado provecho de ellas. Por desconocimiento o por el hecho de que la mayor parte de las colocaciones en Bolsa de estas sociedades han ido dirigidas a inversores profesionales, el ahorrador particular ha quedado por ahora al margen de este fenómeno. Pero los expertos aseguran que el interés del inversor retail por entrar en las socimi es cada vez mayor y auguran que este vehículo democratizará la inversión en inmuebles exclusivos en los próximos años.

Las socimi despegaron en España en 2014 imitando a los llamados REIT (Real Estate Investment Trust) anglosajones. La actividad principal de estas sociedades es la compra, promoción y gestión de activos urbanos que estén destinados al alquiler. Y a cambio de unas condiciones fiscales muy ventajosas, están obligadas a cotizar y repartir el 80% de su beneficio en dividendos para sus accionistas.

La naturaleza con poco riesgo de su negocio (el alquiler de edificios seleccionados previamente por sus gestores) hace que muchos analistas asemejen estos productos a la renta fija. Es decir, consideran que invertir en ellas ofrece prácticamente la misma seguridad que el bono español, pero con unos retornos mucho más jugosos, ya que su rentabilidad por dividendo alcanza el 3%, frente al 1,3% que logran quienes han comprado un bono del Estado a cinco años o el 0,5% que ofrecen muchos depósitos bancarios a un año.

Otros de sus adeptos, subrayan que comprar acciones de una socimi que cotice en el Mercado Continuo es una vía para invertir en inmuebles con la ventaja de que es un producto mucho más líquido que un piso o un local comercial y que además, permite diversificar la inversión con inmuebles que van desde viviendas hasta hoteles o locales comerciales en grandes avenidas.

Sin embargo, si alguien está tentado de invertir en socimi no debe olvidar que estas sociedades  no dejan de ser empresas cotizadas en Bolsa  y como tales, son productos que entrañan riesgos para sus accionistas. Por tanto, antes de lanzarse a comprar debe analizar la socimi elegida, pues no todas cotizan en el mismo mercado y tampoco cuentan con los mismos inmuebles.

«Para hacer una buena selección, hay que fijarse en el portfolio de activos que tienen, las rentabilidades que tienen previsto obtener de la gestión de sus activos año a año y el dividendo que ofrecen», explica a este periódico el analista del sector inmobiliario de Ahorro Corporación, Juan Moreno.

Ante la avalancha de sociedades inmobiliarias que han salido a Bolsa en el último año, la primera herramienta del inversor no profesional con un perfil bajo de riesgo para descartar opciones debe ser el mercado en el que coticen. Las que han sido listadas en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) son mucho menos atractivas -por su escasa liquidez, que distorsiona sus precios- que aquellas que dieron el toque de campana para entrar en el Mercado Continuo. Así, quedan cuatro opciones: Merlin Properties, Hispania, Lar y Axiare (que cotiza como Axia).

Carácter más cíclico

Con una capitalización bursátil de 2.140 millones de euros y una cartera de activos valorada en 5.500 millones de euros (tras la compra de Testa, la filial de patrimonio de Sacyr), Merlin es firme candidata a entrar en el Ibex 35, pues su valor ya supera al de empresas del selectivo como FCC, Indra o la propia Sacyr. La sociedad que dirige Ismael Clemente cuenta en su cartera con oficinas, centros comerciales y plataformas logísticas en España y Portugal (donde ya ha entrado con una inversión en Lisboa). Conocida por ser la propietaria de las oficinas de BBVA, el pago de las rentas anuales de sus activos alcanza los 290 millones de euros, según sus datos oficiales.

Junto a ella, compite en la Bolsa española Hispania, que aspiraba a convertirse en otro gigante con la compra de Realia hasta que el magnate mexicano Carlos Slim se cruzó en su camino frenando la operación. Esta socimi, que está gestionada por Azora, cuenta con  importante presencia en el mercado residencial, así como en el negocio turístico, con la gestión de hoteles y alojamientos para estudiantes, aunque también tiene presencia en el segmento de oficinas. Esa apuesta por la vivienda y el turismo le otorga un carácter más cíclico a su negocio que puede ser aprovechado cuando llegue la recuperación definitiva del sector.

Con un tamaño menor, GrupoLar y Axia son las dos otras alternativas a la espera de que más de una decena de nuevas socimi aterricen en Bolsa en los próximos meses, en los que también una empresa histórica del sector, Colonial, podría transformarse en socimi para aprovechar sus ventajas fiscales.

Lar fue la primera en debutar en la Plaza de la Lealtad en 2014 y cuenta con una cartera de 1.058 millones de euros, aunque sus activos bajo gestión alcanzan los 1.628 millones y la mayoría son locales comerciales, si bien también cuenta con oficinas, residencial y parques industriales repartidos en ocho países de Europa y Latinoamérica. Por su parte, Axia tiene en su portfolio plataformas logísticas y centros comerciales por valor de 528 millones de euros.

«Hay mucha variedad y para un inversor retail que no sea especialista una buena opción es invertir en fondos de inversión que inviertan en este negocio.Así logra una mayor diversificación y además, su dinero es gestionado por expertos que estudian bien la cartera de activos de las socimi o REITs en las que participa», señala el gestor del fondo Ibercaja Sector Inmobiliario FI, Pedro Lacambra Prieto.

De hecho, tras las ampliaciones de capital llevadas a cabo en los últimos meses por Hispania o Merlin y a las que se sumará Lar próximamente los expertos aconsejan detenerse bien en las valoraciones para evitar entrar a precios excesivamente altos.

Y es que, pese a la euforia de los datos que indican que los precios han tocado fondo, al sector inmobiliario todavía le queda mucho recorrido para hablar de una recuperación sostenida. Algo que es una suerte para quien quiera tomar posiciones, pero nos alerta de que no debe hacerse a cualquier precio.

Fuente: El Mundo -21/6/2015