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El ladrillo vuelve a llamar a la puerta del inversor

¿Y qué pasa cuando existe demanda y el ajuste de los precios llega a su fase final? -desde su punto más alto, han caído ya un 30 por ciento en términos nominales según Bankinter-. "Que da origen a una progresiva reactivación de la actividad promotora desde los mínimos históricos de los años 2013 y 2014", explica el equipo de análisis de esta entidad en su informe semestral del sector en el que manifiesta, también, que estas perspectivas más favorables en el segmento residencial se ven respaldadas por la recuperación del sector terciario -edificios de oficinas, centros y locales comerciales, hoteles o naves industriales-. "Por tanto, el sector inmobiliario vuelve a presentar oportunidades", concluyen. Pero, ¿de qué tipo?

En Inversión a Fondo analizamos por qué la compra directa vuelve a ser la opción preferida de los expertos para quién busque diversificar su cartera y qué se puede esperar de ella en comparación con la inversión en otro tipos de activos más líquidos.

Alquiler Renta

Adquirir una vivienda para ponerla en alquiler es ahora más rentable que antes de la crisis. Así se pone de manifiesto en un estudio de Fotocasa.es, en el que se detalla que el rendimiento bruto en España de esta práctica alcanza el 5 por ciento frente al 3,8 por ciento de 2007. Pero además, el tiempo que se tarda en amortizar la inversión por la vía del arrendamiento también es menor, de 20 años, que es el periodo más bajo de los últimos cinco años.

Por lo que su atractivo se acerca ahora -con salvedades- al de otros activos más líquidos, como la bolsa española, donde se necesitan 15 años para rentabilizar una inversión por la vía del beneficio. Además se espera que este año la rentabilidad por dividendo de Ibex 35 rinda casi dos puntos menos que la inversión directa en ladrillo, ya que de media se situará en el 3,57 por ciento. Aunque existen retribuciones que sí superarán ese 5 por ciento, como las de Telefónica y Repsol -ambas tienen un truco y es que reparten alguno de sus pagos en títulos en vez de en efectivo- o el de BME, íntegro en metálico.

Otra opción más líquida es recurrir a activos inmobiliarios cotizados. "Históricamente los valores inmobiliarios han entregado la mayor rentabilidad ajustada al riesgo en relación con otras clases de activos. Así ocurrió también en 2014, cuando la inversión en real state ofreció un rendimiento cercano al 15 por ciento en dólares.

En 2015, sin embargo, la volatilidad puede ser más alta pero, aún así, esperamos rentabilidades atractivas en muchos mercados mundiales. En particular, en aquellos con políticas monetarias más laxas", explica Jana Sehanalova, gestora de La Française AM Fund. "Las expectativas de rentabilidad para el sector europeo son muy atractivas y las socimis pueden beneficiarse de esta dinámica", dice.

En España existen siete socimis y, según anunció Jesús González Nieto, vicepresidente del MAB, antes de que acabe el año habrá hasta ocho más -una ya ha llegado, se trata de la de Barceló-. Y esto es sólo el principio, ya que uno de los responsables de la colocación en mercado de estas nuevas inmobiliarias aseguró a elEconomista que hasta 15 de estas sociedades están planificando su salida a bolsa en el plazo de un año con patrimonios que irán desde los 20 a 400 millones de euros. Con lo que el abanico para el inversor se amplía, pero ¿son una buena opción para el particular? En opinión de Ana Hernández, responsable de CFA España, "aún les falta tiempo para madurar". Básicamente porque "tienen mucho cash, pero algunas carecen de activos en cartera", explica Víctor Alvargonzález, director de inversiones de Tressis. Lo cual resta visibilidad a su capacidad para generar ingresos.

Después está la opción de invertir en las inmobiliarias clásicas. Sin embargo estas "todavía están completando su proceso de desapalancamiento y saneamiento de balance, de forma que los ingresos por alquileres apenas cubren sus gastos financieros. Su potencial es limitado en el corto plazo y la revalorización que han registrado algunas compañías se apoya más en la especulación acerca de operaciones corporativas que en la mejora de sus cifras de negocio", explican en Bankinter, donde aseguran que "a la espera de que las compañías cotizadas completen su proceso de reestructuración y las socimis ofrezcan mayor visibilidad de su cartera de activos (...), la mejor alternativa continúa siendo la inversión directa en activos inmobiliarios localizados en ubicaciones prime de las grandes ciudades, con un horizonte temporal de inversión mínimo de 3 a 5 años".

A favor de este argumento juega también que el riesgo de asumir minusvalías es menor, ya que parece que el ajuste del precio de la vivienda está próximo a tocar suelo. "En países como España, donde el mercado inmobiliario ha acabado el ajuste, o está a punto de acabarlo, el QE ayudará a estabilizar o incrementar los precios", explican en Standard and Poor's. Se trata de una opinión similar a la que manejan en otra de las principales agencias de calificación, como es Fitch, donde esperan además que las ventas de viviendas aumenten poco a poco gracias al crecimiento del crédito. En opinión de Carlton Group, una firma especializada en la inversión en real state, "el mercado inmobiliario español está inmerso en un proceso espectacular de profesionalización e internacionalización".

A otras esferas fuera del alcance del particular, destaca también la reactivación del mercado terciario. Según Humphrey White, socio director del área comercial de Knight Frank, "la previsión de un incremento del 10 por ciento en el volumen de inversión en terciario para el primer trimestre de 2015 -hasta los 180.000 millones de euros- supone un comienzo de año muy positivo. Hemos sido testigos de una fuerte recuperación en ciudades como Madrid y Dublín, donde los inversores esperan un fuerte crecimiento de rentas". Desde la firma destacan que las rentabilidades en Madrid están en el entorno del 5 por ciento, por encima de ciudades europeas como Londres, París, Ginebra y las principales ciudades alemanas.

Fuente: elEconomista.com -28/2/2015