La promoción de viviendas vivió hace una década una profunda
crisis de la que ha costado salir y que estuvo precedida de unos
años en los que todo lo que se producía se vendía, y la edificación
de hogares, en muchos de los casos, se hacía casi por
intuición.
Hoy, quizás como aprendizaje tras la caída del sector, los
criterios a la hora de levantar una promoción han cambiado; del
presentimiento se ha pasado al análisis de los datos, los estudios
y la profesionalización de los agentes implicados. "Lo que ha
cambiado es el parámetro fundamental, que es la demanda.
Esa es la principal transformación respecto a la época anterior,
que era más asimétrica. Por otra parte, también se tienen en cuenta
las condiciones urbanísticas existentes para satisfacer esa
demanda, que ahora está más segmentada", señala Fernando Moliner,
consejero delegado de la promotora Activitas y miembro de la Junta
Rectora de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid
(Asprima).
Pero acertar con esa demanda no es tarea fácil. Además de la
localización y situación en la que se prevé levantar una promoción,
es fundamental tener todos los datos de la zona, el entorno y,
sobre todo, analizar la evolución demográfica. "Esa es una parte
básica y también la más difícil. Hay que estar muy pendiente de
ella y de los cambios de tendencia, pues hoy los jóvenes no buscan
propiedades sino pagar por lo que consumen. Y ahí tiene mucho que
ver la movilidad y el empleo", apunta Moliner.
Por eso, además de los cambios en la población, el estudio de
las zonas donde se quiere ubicar esa o esas promociones es
fundamental: "Es necesario conocer aquellas áreas que sean más
atractivas y las que menos por distintos factores. Uno de los que
más influye es que sean zonas donde vaya a haber nuevas actividades
económicas o futuro empleo, con lo cual se requerirán nuevas
viviendas", señala el directivo de Activitas.
Al igual que hay espacios que a priori son atractivos para la
inversión y producción de viviendas, también existen otras donde el
interés es nulo, tanto que acumulan pisos que a lo largo de los
años no han sido adquiridos ni se prevé que lo sean. Según datos de
la tasadora Tinsa, actualmente existen en stock alrededor de
340.000 viviendas.
De ellas, entre 60.000 y 80.000 estarían en espacios
urbanísticos de esas características, atendiendo a la valoración de
Asprima. Pero, además de los estudios previos a la construcción y
al valor que hoy se le da a los datos y a la información, hay dos
aspectos clave que marcan la gran diferencia respecto a la época
anterior, según Moliner: el protagonismo del cliente y la
profesionalización del sector.
A diferencia de lo que sucedía antes, el cliente es el centro y
la razón de ser del negocio, como sucede en otros muchos sectores.
Hoy se escuchan sus necesidades y también sus expectativas, y a
ello ha contribuido mucho la tecnología y el uso del big data.
"Todo el sector está cambiando con las nuevas tecnologías, las
redes sociales… el cliente manda. Y ello requiere la
profesionalización del sector", sostiene Moliner.
(El Mundo. Suplemento Su Vivienda, Portada. Páginas 2 y 3)