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La promoción de viviendas vivió hace una década una profunda crisis de la que ha costado salir y que estuvo precedida de unos años en los que todo lo que se producía se vendía, y la edificación de hogares, en muchos de los casos, se hacía casi por intuición.

Hoy, quizás como aprendizaje tras la caída del sector, los criterios a la hora de levantar una promoción han cambiado; del presentimiento se ha pasado al análisis de los datos, los estudios y la profesionalización de los agentes implicados. "Lo que ha cambiado es el parámetro fundamental, que es la demanda.

Esa es la principal transformación respecto a la época anterior, que era más asimétrica. Por otra parte, también se tienen en cuenta las condiciones urbanísticas existentes para satisfacer esa demanda, que ahora está más segmentada", señala Fernando Moliner, consejero delegado de la promotora Activitas y miembro de la Junta Rectora de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). 

Pero acertar con esa demanda no es tarea fácil. Además de la localización y situación en la que se prevé levantar una promoción, es fundamental tener todos los datos de la zona, el entorno y, sobre todo, analizar la evolución demográfica. "Esa es una parte básica y también la más difícil. Hay que estar muy pendiente de ella y de los cambios de tendencia, pues hoy los jóvenes no buscan propiedades sino pagar por lo que consumen. Y ahí tiene mucho que ver la movilidad y el empleo", apunta Moliner.

Por eso, además de los cambios en la población, el estudio de las zonas donde se quiere ubicar esa o esas promociones es fundamental: "Es necesario conocer aquellas áreas que sean más atractivas y las que menos por distintos factores. Uno de los que más influye es que sean zonas donde vaya a haber nuevas actividades económicas o futuro empleo, con lo cual se requerirán nuevas viviendas", señala el directivo de Activitas. 

Al igual que hay espacios que a priori son atractivos para la inversión y producción de viviendas, también existen otras donde el interés es nulo, tanto que acumulan pisos que a lo largo de los años no han sido adquiridos ni se prevé que lo sean. Según datos de la tasadora Tinsa, actualmente existen en stock alrededor de 340.000 viviendas.

De ellas, entre 60.000 y 80.000 estarían en espacios urbanísticos de esas características, atendiendo a la valoración de Asprima. Pero, además de los estudios previos a la construcción y al valor que hoy se le da a los datos y a la información, hay dos aspectos clave que marcan la gran diferencia respecto a la época anterior, según Moliner: el protagonismo del cliente y la profesionalización del sector.

A diferencia de lo que sucedía antes, el cliente es el centro y la razón de ser del negocio, como sucede en otros muchos sectores. Hoy se escuchan sus necesidades y también sus expectativas, y a ello ha contribuido mucho la tecnología y el uso del big data. "Todo el sector está cambiando con las nuevas tecnologías, las redes sociales… el cliente manda. Y ello requiere la profesionalización del sector", sostiene Moliner.

(El Mundo. Suplemento Su Vivienda, Portada. Páginas 2 y 3)