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CBRE: “Hemos pasado de atraer al inversor oportunista a ser un mercado consolidado”

El momento de estabilización que vive el sector inmobiliario ha dado un giro al tipo de inversor extranjero que entra en España. Si en los peores momentos de la crisis financiera solo el dinero oportunista se atrevía a cerrar una operación en nuestro país, ahora encontramos un perfil mucho más diversificado y conservador.

"Hemos pasado de atraer al inversor oportunista a entrar en un mercado más consolidado donde los inversores core (aquellos que buscan la seguridad y huyen del cortoplacismo) cada vez tienen más peso", asegura Mikel Marco-Gardoqui, director de Capital Markets de CBRE España.

La consultora recuerda que en 2013, cuando nadie confiaba en España, los fondos buitre aterrizaron en el mercado con el objetivo de comprar activos a precios bajos para revenderlos después y sacar un jugoso beneficio. Ahora, en cambio, la estrategia más común es mirar a largo plazo y renunciar a grandes rentabilidades a cambio de aumentar la seguridad de su cartera de activos inmobiliarios. Una estrategia típica de, por ejemplo, los fondos soberanos o los grandes fondos de pensiones.

¿Y cuál es la razón que explica este cambio de tendencia? La respuesta es muy sencilla: las rentabilidades que ofrecen ahora las oficinas, los locales o las naves son mucho más reducidas que las de antaño, lo que ha mermado su atractivo de cara al dinero oportunista.  

"Hace dos años se cerraron operaciones que proporcionaron rentabilidades del 10%, algo que ya es prácticamente imposible encontrar en el mercado. En este momento los retornos más elevados están en los activos logísticos, con cifras próximas al 6,5% en el producto prime, mientras que en el segmento high street se encuentran por debajo del 4%", reconoce la compañía.

El motivo de que se hayan recortado los retornos está detrás de la recuperación económica, la mejora del consumo y la salida del ladrillo de la zona crítica, que han sido son los motores de la demanda. La presión comprandora es tal que, de hecho, el ejercicio va a batir todos los récords de volumen de inversión.

"El mercado doméstico está absolutamente activo y se ha convertido en uno de los referentes internacionales. Hay mucha liquidez circulando, lo que va a permitir que la inversión inmobiliaria marque un récord este año y supere los 13.000 millones de euros, creciendo un 25% respecto a 2014 (cuando ya se recuperaron los niveles precrisis) y triplicando los datos de 2013. Hasta el momento, más de un 70% de la inversión ha procedido del extranjero (incluyendo las inversiones de las socimis, que se nutren de capital internacional), con los inversores estadounidenses, franceses y británicos a la cabeza", sostiene CBRE.

Este apetito tan elevado se ha extendido por todos los activos y estáreduciendo rápidamente la oferta de producto. "Estimamos que el sector retail (centrado en el comercio) termine 2015 con una inyección de 4.000 millones de euros; la logística, con un récord de 800 millones y los hoteles, con cerca de 2.000 millones, casi el doble que el año pasado. Pero donde entra más dinero en el sector oficinas, cuya oferta se ha reducido en Madrid y Barcelona cerca del 15% y volverá a reducirse a ritmo de dos dígitos en 2016", puntualiza.

Por tanto, esta presión compradora, que está animando la inversión, a la vez es la responsable de que estén cayendo de forma generalizada los retornos y de que el mercado haya dejado al descubierto que existe una escasez de productos de calidad. Todo un síntoma de que los inversores actuales tendrán que empezar a cambiar de hoja de ruta si quieren seguir apostando por el mercado doméstico.

"Las oficinas en el Paseo de la Castellana, los locales en Serrano y las naves en el Corredor del Henares  son los valores más seguros que hay ahora mismo en Madrid y también los más escasos. Por eso los inversores están diversificando la localización y la tipología de los activos y buscan reposicionar y rehabilitar  los inmuebles para acercarse a lo que busca el inquilino", sostiene Lola  Martínez, directora nacional de Research de CBRE.

Según las previsiones que maneja CBRE, durante el próximo la demanda seguirá siendo elevada, por lo que no podemos descartar más caídas en las rentabilidades de los activos, ver más dinero extranjero core entrando en nuestro país y a los más cortoplacistas a cambiar de estrategia. "Muchos inversores oportunistas han salido del mercado y, los que no lo han hecho, se están reinventando", aclara.

El suelo gana protagonismo

La consultora asegura que cada vez más inversores internacionales se interesan por el suelo, al considerar que todavía puede ofrecerles buenos rendimientos.

"Ya en 2014 se cerraron transacciones valoradas en 14.000 millones de euros, lo que nos situó en la tercera posición del ranking europeo. Este año, y a la espera de ver si se llevan a cabo las operaciones que hay en marcha incluso podríamos ser el mercado más importante de Europa. El suelo sigue a un precio razonable y para 2016 esperamos un volumen de operaciones importantes", señala CBRE.

Para la consultora, el creciente interés por el suelo es una noticia positiva, ya que deja entrever que los inversores están interesados en construir y, por tanto, tienen vocación de quedarse un tiempo en el mercado. "Lo que están haciendo los extranjeros es aliarse con pequeños promotores locales: unos aportan capital y otros, la experiencia sobre el terreno. Para mi esta es la mejor noticia del sector residencial de los últimos 18 meses y esto es lo que está desatascando el mercado", añade Julián Labarra, responsable de Corporate Finance en CBRE.

De nuevo, y al igual que en los activos no residenciales, la consultora sostiene que la escasez de la oferta llevará a los inversores a diversificar su apuesta por el suelo. "De momento los que más interés han despertado son los finalistas, aunque cada vez están más pendientes de los suelos con cierta gestión urbanística pendiente", concluye Labarra.

 

   Fuente: Idealista.com - 03/12/2015