2015, al margen de estar llamado a afianzar el despegue del
sector inmobiliario, abrirá las puertas de par en par a la
demanda de vivienda, según los expertos. Dicha reapertura se
sustentará sobre tres pilares: la estabilización de los precios, el
incremento del crédito (barato) y el aumento de la oferta de obra
nueva.
Este triple pronóstico es compartido grosso
modo por Gonzalo Bernardos, economista y director del
Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona; José García
Montalvo, economista y profesor de la Universidad Pompeu Fabra;
Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios
(FEI); y el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé.
Los cuatro analistas vaticinan que con estas tres variables
(precio, financiación y oferta) alineadas se da un cóctel
idóneo para que las compraventas escalen considerablemente y,
por consiguiente, se reactive el negocio inmobiliario y
constructor, básico para la economía.
No obstante, los entendidos puntualizan que no todo el
monte es orégano. "A lo largo de 2015 volveremos a ver un
mercado de distintas velocidades. Por un lado, localizaciones
en las que los precios se estabilizarán y, por otro, zonas donde
los ajustes seguirán de modo más moderado", explica Gil, que aún
percibe una gran sobreoferta y un bajo poder adquisitivo de los
hogares.
Bernardos puntualiza igualmente que el incremento de las
transacciones no será homogéneo. Destaca que las zonas consolidadas
de las grandes ciudades (Madrid y Barcelona, principalmente),
que responden a una clase media y alta, serán el gran motor de la
actividad compradora. En estos preciados enclaves incluso se atreve
a pronosticar subidas de precios por encima del 10%. "Este
alto encarecimiento contrastará", añade, "con el estancamiento
global que se registrará en urbes medianas y en las capitales de
provincia".
Ruiz Bartolomé y García Montalvo van más allá y se aventuran a
fijar los límites de la estabilización. El primero maneja
una horquilla a nivel global del -2% y el +2% y el
segundo habla de una banda del -5% y +5%, según las zonas. "No
habrá grandes alteraciones", considera el consultor inmobiliario,
insistiendo en que cada ciudad, cada barrio, cada calle y cada casa
es un mundo. "Durante la burbuja", recuerda Ruiz Bartolomé, "todo
subía, pero ahora el mercado se ha hecho mucho más selectivo".
Aunque quizá lo más relevante de esta situación es que la
percepción de los expertos sobre la congelación del precio de la
vivienda también ha calado en el ciudadano de a pie. Según
el Indicador de Confianza del Consumidor del mes de diciembre,
elaborado por el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS),
hasta el 50,1% de los 1.510 entrevistados piensa que el valor
de las casas se mantendrá inmóvil este año. Y tan sólo un
17,9% cree que se producirán nuevas rebajas por un 26,1% que
vislumbra encarecimientos. De este modo, no resulta raro que hasta
un 3,5% afirme tener planes de compra.
En este sentido, según los analistas, la estabilización de los
precios -o expectativa de revalorización de los pisos en algunas
demarcaciones- será el estímulo que despierte a la
demanda que estaba agazapada a la espera del fin del ajuste.
Los expertos defienden que con los precios en su punto de
equilibrio desaparece el miedo del comprador a pagar
más de lo que realmente vale una casa.
Al factor de los precios estables, en 2015 se suma
la reapertura, ya sin complejos, del grifo del
crédito por parte de la banca. Eso sí, para clientes con clara
capacidad de pago. "A la banca, para mantener su cuenta de
resultados, no le queda más remedio que volver a prestar ahora que
otras alternativas financieras han dejado de ser una opción.
Además, sus balances están más saneados", declara García
Montalvo.
El profesor de la Universidad Pompeu Fabra adelanta en este
punto que "la competencia (guerra comercial) en el mercado
hipotecario, como se ha visto en los últimos meses, seguirá siendo
muy fuerte en cuanto a los tipos de interés por ver quién ofrece
los más bajos". Bernardos habla de "una guerra del activo
espectacular en el segundo semestre". En cualquier caso, García
Montalvo asegura que las condiciones de acceso a una hipoteca no se
relajarán significativamente. "Las hipotecas justificadas con un
trabajo temporal y salario bajo no volverán, al menos, en un
tiempo", advierte.
Gil también palpa este crecimiento en el mercado hipotecario
basándose en la evolución de los diferenciales que
acompañan al Euribor en los préstamos variables, que han iniciado
una senda de descenso dejando de manifiesto cuál es la intención de
la banca. "El sistema financiero todavía tiene que limpiar una
parte importante de la exposición inmobiliaria de sus balances,
pero la situación ha mejorado gradualmente, lo que permite afrontar
el año de una forma más expansiva", afirma el también socio
director de Horizone Consulting Inmobiliario.
El tercer gran aliciente que espoleará al sector inmobiliario y
la compraventa de pisos en 2015 será, en opinión de los
entendidos, la salida al mercado de un producto atractivo. Es
decir, la puesta en marcha de nuevos proyectos residenciales. Con
la demanda convencida de que los precios han tocado fondo y los
bancos dispuestos a dar hipotecas, los promotores (en forma de muy
diversos actores) reanudarán su actividad para dar respuesta tanto
a esos compradores como al nuevo crédito. De este modo, el nuevo
año trae consigo un interesante escaparate inmobiliario para el
potencial comprador.
De nuevo, en el lado de la construcción se percibe un doble
sector o, mejor dicho, un sector que va a dos velocidades. La
vuelta de las grúas no será generalizada, como avisa Gil: "La
edificación se reavivará con mayor fuerza en localizaciones donde
existe una demanda solvente de viviendas que deberán salir a precio
razonable". "En el año que comienza", prosigue, "los bancos
destinarán más recursos a financiar la actividad promotora, las
cooperativas seguirán teniendo un papel relevante, la presencia de
los promotores aumentará e irrumpirán definitivamente los fondos de
inversión en este negocio".
Bernardos no duda en calificar esta situación como "un
nuevo sector de la promoción" que ya está desembocando en una
oferta renovada y que ha pasado página a la tipología de pisos
emanados del boom. Resalta que las viviendas de tres
y cuatro dormitorios serán lo habitual en las nuevos proyectos y
que, en líneas generales, todos los pisos serán de mayor tamaño
independientemente del número de habitaciones.
Con estas previsiones de precios, oferta, demanda y edificación,
los analistas coinciden en ver 2015 como un año propicio para los
compradores. Principalmente, para los repositores que quieren
mejorar de casa. Y en general, Gil tiene claro que "2015 será
mejor que 2014" para el sector inmobiliario, aunque cree que
no deberían lanzarse las campanas al vuelo. Según el presidente de
la FEI, "hay motivos para la esperanza, pero hay que ser
prudentes porque los excesos de la etapa anterior fueron
muchos y aún existen una serie de riesgos y desequilibrios que
tardarán algún tiempo en superarse".
Fuente: El Mundo -9/1/2015