Los precios, tanto en España como en Irlanda, pasaron de crecer
desbocadamente a echar el freno en seco y a encarar un duro ajuste.
Lo mismo ocurrió con la contratación de hipotecas y las
compraventas. El mercado se vino abajo y la actividad constructora
correría la misma suerte en los dos países (la construcción de
casas se ha desplomado un 90%).
Entonces, las comparaciones entre los estallidos de las dos
burbujas fueron inevitables. Hoy, siete años después, vuelven
a antojarse necesarias. El ladrillo ha descrito una travesía en el
desierto muy parecida en ambos casos: grandes rebajas e
intervención de los gobiernos con la creación de bancos
malos (el Nama en Irlanda y la Sareb en España).
Pese a las grandes similitudes, la recuperación no está siendo
igual. Irlanda parece ir por delante. Mientras que el precio
de la vivienda irlandesa sube a buen ritmo (un 16,3% en 2014), la
española se encuentra en un punto de inflexión, entre el fin de los
descuentos y los primeros repuntes. Los analistas justifican este
doble camino tomado por Irlanda y España en la menor capacidad de
reacción del sector y de las autoridades españolas. Lamentan que en
España costara reconocer el problema y, sobre todo, la
transcendencia de éste.
Viendo lo que pasa en Irlanda, donde el mercado de la vivienda
vuelve a ser boyante, surge una pregunta obligada: ¿España
será Irlanda? Salvando distancias (4,6 millones de habitantes
de Irlanda por 47 millones de España), no son pocos los
expertos que dan por hecho que el sector español emulará al
irlandés. Pero hay unanimidad.
España sí es Irlanda
Entre los que dan por hecho que España cogerá la estela de
Irlanda está Gonzalo Bernardos, director del Máster en
Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de
Barcelona."Vamos con dos años de retraso, pero llegaremos a esas
subidas de precio de dos dígitos", prevé. "En Irlanda realizaron el
ajuste muy rápido y de ahí que la escalada de precios haya llegado
ya", manifiesta. Bernardos advierte de que el valor de las
casas en España está ya bajo mínimos.
El consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé también
ve a Irlanda como un espejo para España: "Aquí pasará lo mismo
o algo muy parecido". "Evidentemente", añade, "la intensidad
de la recuperación de los precios irá por barrios (localización,
localización, localización)".
La puntualización geográfica de Ruiz Bartolomé también tiene su
eco en Irlanda, donde Dublín es un mundo aparte con una
subida de precios del 22% en 2014, seis puntos más que la
media. Madrid, Barcelona y la costaprime son y
serán los otros mundos inmobiliarios en España.
"No digo que España vaya a experimentar de inmediato el
comportamiento de Irlanda, pero sería lo normal por la mayor
confianza en la economía, la vuelta del crédito y el incremento de
la inversión", dice Ruiz Bartolomé. Circunscribe este resurgir a
finales de 2015 y 2016 y avisa de que a veces las cifran engañan.
"Cuando el metro cuadrado se abarata de 5.000 a 2.500 euros, cae un
50%; pero si sube de 2.500 a 5.000 euros, sube un 100%",
explica.
Otro experto que apuesta por que España seguirá el camino
irlandés es el director del Sector Financiero del IE Business
School, Manuel Romera: "Aquí pasará exactamente lo
mismo porque la oferta (buena) ya es reducida y los bancos
están dispuestos a prestar dinero a bajo interés". Esta ecuación,
en su opinión, conducirá al mercado de la vivienda a una posición
holgada de demanda, compras y precios. Además, recuerda que España
tiene un aliciente que no tiene Irlanda: el atractivo
turístico.
España no es Irlanda
Miguel Córdoba, profesor de Economía Financiera de la
Universidad CEU-San Pablo, no ve correlación entre Irlanda y
España porque "el problema de la vivienda en España se llama paro".
Habla de una "generación perdida" para el mercado, los jóvenes de
25 a 35 años, que en caso de encontrar trabajo tendrán salarios muy
bajos y no podrán comprar un piso.
Este analista justifica el aumento de precios en Irlanda
porque fue intervenido (al contrario que España), por lo que
el valor de las casas se hundió mucho más. "Irlanda se pegó la
bofetada en 2010 y en 2011 y ahora simplemente ha recuperado parte
de lo perdido", dice. Córdoba destaca que ambos países están
ya en un nivel parecido. El índice de precios sitúa a Irlanda en
81,4 puntos y a España en 87,3 puntos partiendo de la base 100 de
2005.
Al igual que Córdoba, Julio Gil, presidente de la Fundación
de Estudios Inmobiliarios, no baraja un repunte de los precios como
en Irlanda. A su parecer, sigue existiendo una sobreoferta
importante, las mejoras laborales aún no son suficientes y a nivel
demográfico no puede hablarse de un dinamismo excesivo. "Creo
que debemos ser realistas y no pasar de la depresión a la
euforia. El objetivo a corto plazo debe ser mejorar poco a poco y
buscar una estabilidad de precios", asegura Gil.
Riesgos
Córdoba advierte de que si España siguiera los pasos de
Irlanda "el país entraría en una nueva burbuja
inmobiliaria". Para que eso se produjera, comenta, los
bancos tendrían que volverse locos de nuevo y empezar, otra vez, a
dar hipotecas a todo el mundo. "Sinceramente, eso no va a ocurrir y
no creo que el Banco de España lo permitiera", declara.
Por contra, los partidarios de que Irlanda marca el camino a
España no ven riesgo alguno. "No creo que, si la evolución de los
precios arroja porcentajes altos, vaya a producirse otra burbuja
porque la rentabilidad actual de una casa en propiedad está en el
5,3%. Estamos en un mercado infravalorado y dicha
rentabilidad lo demuestra", comenta Romera.
"No hay ningún peligro siempre y cuando los bancos no generen
excesivo crédito. Con el encarecimiento por encima del 10% (en las
buenas localizaciones) se conseguiría normalizar los precios porque
están demasiado bajos", señala Bernardos, quien aclara que comprará
la clase media y alta en las grandes ciudades y estas operaciones
serán las que impulsen el precio promedio. "Después de que el valor
de las casas comience a crecer con fuerza, el Banco Central Europeo
aplicará una política para frenar el crédito y retirar gasolina al
inmobiliario", pronostica.
"Igual que hay caídas bruscas, hay subidas bruscas", defiende
Ruiz Bartolomé. "Si los precios han bajado un 40%, que suban
un 10% o un 15% en un año no es exagerado", comenta, aludiendo a
determinados distritos de Madrid. El consultor inmobiliario
puntualiza que las estadísticas reflejan la parte del mercado que
se mueve, donde se vende, y ello será otro factor que tire con
fuerza de los precios, lo que no quiere decir, en su opinión, que
traiga consigo un recalentamiento del sector.
Fuente: El Mundo -20/2/2015