Las compraventas de viviendas nuevas sufrieron su peor año desde
que el INE analiza las transacciones inmobiliarias.
2015 cerró con 77.865ventas de casas nuevas, un 33,7% menos que en
2014 y hasta un 76% por debajo de las cifras logradas en plena
burbuja inmobiliaria. ¿A qué se debe? Además de que las
negociaciones por una vivienda usada puedan ser más ágiles o que el
stock acumulado sigue siendo alto, la caída generalizada de la
nueva edificación hace que cada vez menos inmuebles
cumplan con el requisito de tener menos de un año de antigüedad
desde la finalización la obra para ser catalogadas
como nuevas.
La caída de las ventas de vivienda nueva ha sido un hecho desde
el estallido de la burbuja inmobiliaria. En el pico del boom
del mercado de la vivienda se llegaron a
vender más de 326.380 inmuebles nuevos. Desde 2008 la cifra ha ido
cayendo hasta el mínimo alcanzado de 2015 de tan solo 77.865, un
76,1% menos que la cifra de 2007, según los datos del Instituto
Nacional de Estadística (INE). Sin embargo, hubo años en los que la
vivienda nueva fue el principal motor del mercado de transacciones
inmobiliarias.
En 2008 (278.034), 2009 (218.775) y 2010 (220.612), las
operaciones de ventas sobre pisos nuevos fue superior a los de las
viviendas de segunda mano. Desde 2011, se dio la vuelta a la
tortilla y la distancia ha ido creciendo en favor de las
operaciones sobre las usadas hasta confirmar en 2015 que las
compraventas de casas nuevas apenas (77.865) suponen el 22% del
total de operaciones frente al 78% del peso de la segunda mano
(276.267).
Después de todos estos datos, ¿por qué se ha
producido esta caída en las ventas de vivienda
nueva? El principal factor, junto a que las
negociaciones entre particulares por una casa de segunda mano
tengan mejor efecto que frente a promotores, está en cómo cataloga
el INE el estado de la vivienda. Según el organismo se habla de
vivienda nueva "cuando se trata de obra nueva, esto es, tiene menos
de un año de antigüedad desde la finalización de la obra", según la
reseña metodológica de la estadística de transmisiones
de Derecho de la Propiedad (ETDP) del INE.
La crisis en la construcción en la que cada vez se levantan
menos casas hace que se reduzca el número de inmuebles que puedan
cumplir con este parámetro. Pese a que muchos pueden pensar que la
cantidad de viviendas pendientes de venta, que llevan años
construidas pero nunca han sido ocupadas, puedan ser nuevas, el
Instituto Nacional de Estadística es estricto en sus
contabilización. Las viviendas nuevas sin vender con más de un año
de antigüedad pasan a ser consideradas de segunda mano. También
aquellas casas en las que el inquilino pasa a ser el
propietario.
Además, la cantidad de obra nueva adjudicada en los balances de
las entidades financieras ya ha sido catalogada como vivienda
nueva. Las posteriores operaciones sobre estos inmuebles son
tratados como segunda transmisión por el INE pese a que el piso
nunca ha sido ocupado.
La forma de contabilizar lo que es una vivienda nueva de una
usada varía según la institución. El Ministerio de
Fomento, basado en los datos del Consejo General del
Notariado, distingue la antigüedad como "vivienda nueva es a la
vivienda de nueva construcción, ya sea en promoción para venta o en
promoción cooperativa o comunitaria, y a la vivienda en
construcción".
Recientemente ST Sociedad de
Tasación elaboró un
informe sobre el stock de vivienda nueva pendiente de vender en la
Comunidad de Madrid en la que basaba su estudio de casas
nuevas en "vivienda sin iniciar, en construcción y terminadas
posteriormente a 1 de enero de 2008- tanto de vivienda libre como
protegida, comercializadas por cualquier operador, y pendientes de
primera ocupación (aquí se incluyen viviendas de segunda
transmisión para adjudicados por entidad financiera si la vivienda
no ha sido previamente ocupada) y viviendas en alquiler con opción
a compra.
Fuente: Idealista.com 12/02/2016
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