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El reinicio de la actividad de construcción choca contra la resaca de la crisis y la evolución demográfica. En un curso de Territorio Racional y Sostenible, el sociólogo Jesús Leal citaba al profesor de la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB) Juan Antonio Módenes: "Teóricamente, si se considera la construcción de vivienda y la creación de hogares, más allá de 2020 no habría necesidad de edificar nuevas viviendas", advertía.

Módenes afirma que "el creciente número de viviendas en manos de población anciana que retornan al mercado superará a finales de la década a la demanda joven". El consultor Luis Rodríguez de Acuña, anota que el envejecimiento de la población vierte al mercado de vivienda unas 130.000 anuales, fruto de hogares extinguidos.

540.000 casas nuevas

Estas viviendas vienen a engrosar la oferta de usada, de la que hay un stock de 1,15 millones, a las que hay que sumar unas 540.000 nuevas, según Fomento. Suma y sigue: este año se terminarán de edificar 52.000 casas; 73.000, en 2016, y unas 95.000 al siguiente año, indica el socio de RR. de Acuña&Asociados.

Frente a esta vasta oferta, la demanda cojea: "el desplome de la demanda demográfica ha coincidió con la crisis financiera internacional", escribe el profesor de la UAB. A esta baja demanda añade "el parón de la emigración y la baja fecundidad de los ochenta y noventa". Hay que tener en cuenta que el 50% de la vivienda en la época de la burbuja era absorbido por jóvenes de baby boom y emigrantes.

Claro que "también hay demandantes de segunda vivienda o con intención de invertir en inmuebles", recuerda, ampliando el foco, Ignacio Aguirre, de Aguirrearce Consultores, que añade que, además, "aún teniendo en cuenta los 3,4 millones de de vivienda vacía, según el último Censo, no se puede descartar que haya que edificar más, puntualmente".

La explicación es que esos 3,4 millones son inmuebles que no albergan un hogar pero, no por eso, están disponibles para la venta o alquiler. "Por ejemplo, las que se mantienen sin uso como inversión a la espera de su revalorización, no existen a efectos de cubrir la demanda", explica.

Hay coincidencia en que sí hará falta construcción en algunos lugares. Módenes indica que "la sustitución del parque de viviendas obsoleto y las variaciones en algunos mercados locales pueden crear una demanda, incluso de cierta importancia, en determinados momentos y lugares" .

Tinsa concreta algunas áreas metropolitanas y de costa, en las que habría que empezar a construir ya, si no se quiere desabastecer el mercado a dos años vista. Y el socio de la firma RR. de Acuña sostiene que hay que edificar en "metrópolis con alto PIB y baja tasa de paro y, en menor media, en algunas zonas de costa, con buen nivel de renta".

A un buen nivel de renta responde el perfil, por ejemplo, de lo que se edifica en el madrileño barrio de Valdebebas, en el que hay 6.700 pisos en marcha. Eso sí, el 76% son en régimen de cooperativa; o sea con el futuro propietario ya identificado.

Estudio pormenorizado

Antes de invertir o promover, Aguirre, alerta de que hay que descender al detalle para analizar cada mercado local, con el fin de asegurarse de que va a haber demanda. Cruzando los datos de población, creación de hogares y número de viviendas, analiza el mercado inmobiliario madrileño, el mayor de España, con más de tres millones de habitantes y en el que de los 21 distritos, dos superan los 200.000 habitantes.

Pone como ejemplo, el distrito de Villaverde, en el sur de la capital. "La relación entre vivienda y hogares muestra que no hay pisos vacíos que pueda acoger el crecimiento de la propia población del distrito. Y, por otra parte, cuenta con suelos vacantes que podrían destinarse al uso residencial", según Aguirre.

Se trata de una zona de clase trabajadora en el sur de la capital, por lo que "es posible que el nivel de renta media no aconseje edificar viviendas libres para la venta, pero sí promociones de vivienda social en alquiler", indica.

La respuesta del mercado no tiene por qué ser fundamentalmente la de edificar para vender. Leal considera que "esta crisis tiene que suponer la transformación completa del sistema de provisión de vivienda por parte del Estado y del propio mercado". Y habla de un nuevo paisaje inmobiliario, "por más que se insista en que hay grandes capitales que quieren invertir en el mercado inmobiliario español y en que esto va a remontar, yo lo que creo es que se van a producir son cambios profundos y que, quizá, es la oportunidad de que en España la vivienda deje de ser la hermana pobre del estado de bienestar", según explicó en el curso impartido recientemente en La Casa Encendida, de Madrid.

No todo está perdido

En el curso quedó claro que incrementar la muy escasa oferta española de arrendamientos a precios asequibles y rehabilitar, son dos sendas alternativas a las que se podrían reorientar la industria de la construcción. Alquiler y rehabilitación permitirán reequilibrar socialmente las ciudades y enfrentar el grave problema social de la vivienda, aparte de adecuar un parque envejecido a las necesidades de habitabilidad y sostenibilidad actuales. Pero, todo a su tiempo, estos dos caminos son, para Módenes, una dirección en la que "se irá transformando a lo largo de las generaciones sucesivas el sistema residencial español".

El profesor de la UAB explica que "se podrían conseguir una creación estable y considerable de nuevos hogares, pero solo sería factible con cambios radicales en las políticas de vivienda, de empleo y de crédito, y mediante la evolución del mercado laboral y de las condiciones laborales".

En la Revista Española de Investigaciones Sociológicas, formula dos escenarios: "Si se fuera adelantando la edad de emancipación y se intensificase el número de hogares unipersonales,- con tasas similares a las de Noruega- de aquí a 2051, harían falta 100.000 hogares anuales; pero, si se volviese al escenario de 2001, se perderían de 50.000 a 100.000 al año". Todo está por escribir.

 Fuente: ElPais.com - 14/12/2015