El reinicio de la actividad de construcción choca contra la
resaca de la crisis y la evolución demográfica. En un curso de
Territorio Racional y Sostenible, el sociólogo Jesús Leal citaba al
profesor de la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB) Juan Antonio
Módenes: "Teóricamente, si se considera la construcción de vivienda
y la creación de hogares, más allá de 2020 no habría necesidad de
edificar nuevas viviendas", advertía.
Módenes afirma que "el creciente número de viviendas en manos de
población anciana que retornan al mercado superará a finales de la
década a la demanda joven". El consultor Luis Rodríguez de Acuña,
anota que el envejecimiento de la población vierte al mercado de
vivienda unas 130.000 anuales, fruto de hogares extinguidos.
540.000 casas nuevas
Estas viviendas vienen a engrosar la oferta de usada, de la que
hay un stock de 1,15 millones, a las que hay que
sumar unas 540.000 nuevas, según Fomento. Suma y sigue: este año se
terminarán de edificar 52.000 casas; 73.000, en 2016, y unas 95.000
al siguiente año, indica el socio de RR. de
Acuña&Asociados.
Frente a esta vasta oferta, la demanda cojea: "el desplome de la
demanda demográfica ha coincidió con la crisis financiera
internacional", escribe el profesor de la UAB. A esta baja demanda
añade "el parón de la emigración y la baja fecundidad de los
ochenta y noventa". Hay que tener en cuenta que el 50% de la
vivienda en la época de la burbuja era absorbido por jóvenes
de baby boom y emigrantes.
Claro que "también hay demandantes de segunda vivienda o con
intención de invertir en inmuebles", recuerda, ampliando el foco,
Ignacio Aguirre, de Aguirrearce Consultores, que añade que, además,
"aún teniendo en cuenta los 3,4 millones de de vivienda vacía,
según el último Censo, no se puede descartar que haya que edificar
más, puntualmente".
La explicación es que esos 3,4 millones son inmuebles que no
albergan un hogar pero, no por eso, están disponibles para la venta
o alquiler. "Por ejemplo, las que se mantienen sin uso como
inversión a la espera de su revalorización, no existen a efectos de
cubrir la demanda", explica.
Hay coincidencia en que sí hará falta construcción en algunos
lugares. Módenes indica que "la sustitución del parque de viviendas
obsoleto y las variaciones en algunos mercados locales pueden crear
una demanda, incluso de cierta importancia, en determinados
momentos y lugares" .
Tinsa concreta algunas áreas metropolitanas y de costa, en las
que habría que empezar a construir ya, si no se quiere desabastecer
el mercado a dos años vista. Y el socio de la firma RR. de Acuña
sostiene que hay que edificar en "metrópolis con alto PIB y baja
tasa de paro y, en menor media, en algunas zonas de costa, con buen
nivel de renta".
A un buen nivel de renta responde el perfil, por ejemplo, de lo
que se edifica en el madrileño barrio de Valdebebas, en el que hay
6.700 pisos en marcha. Eso sí, el 76% son en régimen de
cooperativa; o sea con el futuro propietario ya identificado.
Estudio pormenorizado
Antes de invertir o promover, Aguirre, alerta de que hay que
descender al detalle para analizar cada mercado local, con el fin
de asegurarse de que va a haber demanda. Cruzando los datos de
población, creación de hogares y número de viviendas, analiza el
mercado inmobiliario madrileño, el mayor de España, con más de tres
millones de habitantes y en el que de los 21 distritos, dos superan
los 200.000 habitantes.
Pone como ejemplo, el distrito de Villaverde, en el sur de la
capital. "La relación entre vivienda y hogares muestra que no hay
pisos vacíos que pueda acoger el crecimiento de la propia población
del distrito. Y, por otra parte, cuenta con suelos vacantes que
podrían destinarse al uso residencial", según Aguirre.
Se trata de una zona de clase trabajadora en el sur de la
capital, por lo que "es posible que el nivel de renta media no
aconseje edificar viviendas libres para la venta, pero sí
promociones de vivienda social en alquiler", indica.
La respuesta del mercado no tiene por qué ser fundamentalmente
la de edificar para vender. Leal considera que "esta crisis tiene
que suponer la transformación completa del sistema de provisión de
vivienda por parte del Estado y del propio mercado". Y habla de un
nuevo paisaje inmobiliario, "por más que se insista en que hay
grandes capitales que quieren invertir en el mercado inmobiliario
español y en que esto va a remontar, yo lo que creo es que se van a
producir son cambios profundos y que, quizá, es la oportunidad de
que en España la vivienda deje de ser la hermana pobre del estado
de bienestar", según explicó en el curso impartido recientemente en
La Casa Encendida, de Madrid.
No todo está perdido
En el curso quedó claro que incrementar la muy escasa oferta
española de arrendamientos a precios asequibles y rehabilitar, son
dos sendas alternativas a las que se podrían reorientar la
industria de la construcción. Alquiler y rehabilitación permitirán
reequilibrar socialmente las ciudades y enfrentar el grave problema
social de la vivienda, aparte de adecuar un parque envejecido a las
necesidades de habitabilidad y sostenibilidad actuales. Pero, todo
a su tiempo, estos dos caminos son, para Módenes, una dirección en
la que "se irá transformando a lo largo de las generaciones
sucesivas el sistema residencial español".
El profesor de la UAB explica que "se podrían conseguir una
creación estable y considerable de nuevos hogares, pero solo sería
factible con cambios radicales en las políticas de vivienda, de
empleo y de crédito, y mediante la evolución del mercado laboral y
de las condiciones laborales".
En la Revista Española de Investigaciones Sociológicas, formula
dos escenarios: "Si se fuera adelantando la edad de emancipación y
se intensificase el número de hogares unipersonales,- con tasas
similares a las de Noruega- de aquí a 2051, harían falta 100.000
hogares anuales; pero, si se volviese al escenario de 2001, se
perderían de 50.000 a 100.000 al año". Todo está por escribir.
Fuente: ElPais.com -
14/12/2015