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2015, año I de la recuperación inmobiliaria

2015, al margen de estar llamado a afianzar el despegue del sector inmobiliario, abrirá las puertas de par en par a la demanda de vivienda, según los expertos. Dicha reapertura se sustentará sobre tres pilares: la estabilización de los precios, el incremento del crédito (barato) y el aumento de la oferta de obra nueva.

Este triple pronóstico es compartido grosso modo por Gonzalo Bernardos, economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona; José García Montalvo, economista y profesor de la Universidad Pompeu Fabra; Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI); y el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé.

Los cuatro analistas vaticinan que con estas tres variables (precio, financiación y oferta) alineadas se da un cóctel idóneo para que las compraventas escalen considerablemente y, por consiguiente, se reactive el negocio inmobiliario y constructor, básico para la economía.

No obstante, los entendidos puntualizan que no todo el monte es orégano. "A lo largo de 2015 volveremos a ver un mercado de distintas velocidades. Por un lado, localizaciones en las que los precios se estabilizarán y, por otro, zonas donde los ajustes seguirán de modo más moderado", explica Gil, que aún percibe una gran sobreoferta y un bajo poder adquisitivo de los hogares.

Bernardos puntualiza igualmente que el incremento de las transacciones no será homogéneo. Destaca que las zonas consolidadas de las grandes ciudades (Madrid y Barcelona, principalmente), que responden a una clase media y alta, serán el gran motor de la actividad compradora. En estos preciados enclaves incluso se atreve a pronosticar subidas de precios por encima del 10%. "Este alto encarecimiento contrastará", añade, "con el estancamiento global que se registrará en urbes medianas y en las capitales de provincia".

Ruiz Bartolomé y García Montalvo van más allá y se aventuran a fijar los límites de la estabilización. El primero maneja una horquilla a nivel global del -2% y el +2%  y el segundo habla de una banda del -5% y +5%, según las zonas. "No habrá grandes alteraciones", considera el consultor inmobiliario, insistiendo en que cada ciudad, cada barrio, cada calle y cada casa es un mundo. "Durante la burbuja", recuerda Ruiz Bartolomé, "todo subía, pero ahora el mercado se ha hecho mucho más selectivo".

Aunque quizá lo más relevante de esta situación es que la percepción de los expertos sobre la congelación del precio de la vivienda también ha calado en el ciudadano de a pie. Según el Indicador de Confianza del Consumidor del mes de diciembre, elaborado por el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), hasta el 50,1% de los 1.510 entrevistados piensa que el valor de las casas se mantendrá inmóvil  este año. Y tan sólo un 17,9% cree que se producirán nuevas rebajas por un 26,1% que vislumbra encarecimientos. De este modo, no resulta raro que hasta un 3,5% afirme tener planes de compra.

En este sentido, según los analistas, la estabilización de los precios -o expectativa de revalorización de los pisos en algunas demarcaciones- será el estímulo que despierte a la demanda que estaba agazapada a la espera del fin del ajuste. Los expertos defienden que con los precios en su punto de equilibrio desaparece el miedo del comprador a pagar más de lo que realmente vale una casa.

Al factor de los precios estables, en 2015 se suma la reapertura, ya sin complejos, del grifo del crédito por parte de la banca. Eso sí, para clientes con clara capacidad de pago. "A la banca, para mantener su cuenta de resultados, no le queda más remedio que volver a prestar ahora que otras alternativas financieras han dejado de ser una opción. Además, sus balances están más saneados", declara García Montalvo.

El profesor de la Universidad Pompeu Fabra adelanta en este punto que "la competencia (guerra comercial) en el mercado hipotecario, como se ha visto en los últimos meses, seguirá siendo muy fuerte en cuanto a los tipos de interés por ver quién ofrece los más bajos". Bernardos habla de "una guerra del activo espectacular en el segundo semestre". En cualquier caso, García Montalvo asegura que las condiciones de acceso a una hipoteca no se relajarán significativamente. "Las hipotecas justificadas con un trabajo temporal y salario bajo no volverán, al menos, en un tiempo", advierte.

Gil también palpa este crecimiento en el mercado hipotecario basándose en la evolución de los diferenciales que acompañan al Euribor en los préstamos variables, que han iniciado una senda de descenso dejando de manifiesto cuál es la intención de la banca. "El sistema financiero todavía tiene que limpiar una parte importante de la exposición inmobiliaria de sus balances, pero la situación ha mejorado gradualmente, lo que permite afrontar el año de una forma más expansiva", afirma el también socio director de Horizone Consulting Inmobiliario.

El tercer gran aliciente que espoleará al sector inmobiliario y la compraventa de pisos en 2015 será, en opinión de los entendidos, la salida al mercado de un producto atractivo. Es decir, la puesta en marcha de nuevos proyectos residenciales. Con la demanda convencida de que los precios han tocado fondo y los bancos dispuestos a dar hipotecas, los promotores (en forma de muy diversos actores) reanudarán su actividad para dar respuesta tanto a esos compradores como al nuevo crédito. De este modo, el nuevo año trae consigo un interesante escaparate inmobiliario para el potencial comprador.

De nuevo, en el lado de la construcción se percibe un doble sector o, mejor dicho, un sector que va a dos velocidades. La vuelta de las grúas no será generalizada, como avisa Gil: "La edificación se reavivará con mayor fuerza en localizaciones donde existe una demanda solvente de viviendas que deberán salir a precio razonable". "En el año que comienza", prosigue, "los bancos destinarán más recursos a financiar la actividad promotora, las cooperativas seguirán teniendo un papel relevante, la presencia de los promotores aumentará e irrumpirán definitivamente los fondos de inversión en este negocio".

Bernardos no duda en calificar esta situación como "un nuevo sector de la promoción" que ya está desembocando en una oferta renovada y que ha pasado página a la tipología de pisos emanados del boom. Resalta que las viviendas de tres y cuatro dormitorios serán lo habitual en las nuevos proyectos y que, en líneas generales, todos los pisos serán de mayor tamaño independientemente del número de habitaciones.

Con estas previsiones de precios, oferta, demanda y edificación, los analistas coinciden en ver 2015 como un año propicio para los compradores. Principalmente, para los repositores que quieren mejorar de casa. Y en general, Gil tiene claro que "2015 será mejor que 2014" para el sector inmobiliario, aunque cree que no deberían lanzarse las campanas al vuelo. Según el presidente de la FEI, "hay motivos para la esperanza, pero hay que ser prudentes porque los excesos de la etapa anterior fueron muchos y aún existen una serie de riesgos y desequilibrios que tardarán algún tiempo en superarse".

Fuente: El Mundo -9/1/2015